สิ่งที่ผู้ซื้อต้องระวังในการซื้อคอนโดใหม่
บางคนอาจจะคิดว่า การซื้อคอนโดใหม่จากเจ้าของโครงการ คงไม่มีอะไรที่ต้องเป็นห่วงมากเหมือนการซื้อมือสอง หรือมือสามจากเจ้าของห้องคนเดิม แต่หารู้ไม่ เจ้าของโครงการมือใหม่ หรือรายเล็กบางราย (หรือพวกพนักงานขาย หรือตัวแทนขายคอนโดของโครงการ) ก็อาจไม่ตรงไปตรงมากับลูกค้าได้ แต่จริงๆ แล้วเจ้าของโครงการรายเล็ก หรือมือใหม่ที่ดีก็มีครับ และอาจมิใช่เรื่องของการตั้งใจไม่ตรงไปตรงมาหรอกครับ แต่อาจเป็นเรื่องของความพยายามที่จะรีบปิดการขาย ให้ข้อมูลกับผู้ซื้อไม่ครบ หรือไม่ยอมรับความเสี่ยงเองแต่ผ่านความเสี่ยงให้ผู้ซื้อรับไปในเรื่องบางเรื่องเสียมากกว่า เอาละครับ เราลองมาดูประเด็นปัญหาที่มักพบเห็นกันบ่อย และพวกเราควรต้องระวังในการซื้อคอนโดมือหนึ่งกันดีกว่าครับ
คอนโดเสร็จแล้วแต่ไม่ตรงตามโฆษณา
เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่เปิดขายโดยที่ยังสร้างไม่เสร็จ จึงถือว่าเป็นการซื้อของบนกระดาษ และบนความเชื่อคำโฆษณา หรือคำบอกเล่าของพนักงานขาย ดังนั้น ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นคือเมื่อสร้างเสร็จแล้ว คอนโดเราอาจไม่ได้เป็นไปตามที่โฆษณาเอาไว้ หรือไม่เป็นไปตามห้องตัวอย่างที่มักจะสร้างให้ดูสวยงาม เช่น ความสูง หรือแปลนห้องไม่ตรงตามโฆษณา ส่วนกลางน้อยกว่าที่โฆษณาไว้ หรือสเปคของที่ได้ไม่เหมือนห้องตัวอย่าง เป็นต้น ในเรื่องนี้ทางออกก็คือ เราควรคุยทำความเข้าใจให้ชัดเจนแต่แรก และเก็บโบรชัวร์เอกสารโฆษณาโครงการเอาไว้ให้หมด (เพราะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย) เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ และเราสามารถพิสูจน์ได้ว่ากรณีแบบนี้ถือว่า ผู้ประกอบการไม่ทำตามที่ตกลงกันในสัญญา และเราไม่ประสงค์จะได้ห้องนี้อีกต่อไป เราอาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามหลักกฎหมายทั่วไปได้ (ถึงแม้สัญญาจะซื้อจะขายอาจไม่ได้เขียนชัดเจนว่าเหตุพวกนี้เป็นเหตุเลิกสัญญาได้ก็ตาม) เพราะตามหลักกฎหมายทั่วไปนั้น หากผู้ขายผิดสัญญาไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของตน เราก็มีสิทธิเลิกสัญญาไม่ซื้อคอนโดได้โดยแจ้งให้เจ้าของโครงการแก้ไขตามสมควร (เช่น 30 วัน) ถ้าไม่แก้ไข เราก็เลิกสัญญาได้
ขายโดยยังไม่ได้รับใบอนุญาต
มีหลายโครงการที่เริ่มเปิดขายโดยยังไม่มีใบอนุญาตสำคัญที่ต้องมี ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น การที่เราเข้าไปจองซื้อโครงการนั้นก็ถือเป็นความเสี่ยงของเราเองว่าถ้าซื้อแล้ว ในท้ายที่สุดอาจได้แค่กระดาษเปล่าไม่ได้ห้องชุดก็เป็นได้ ใบอนุญาตหลักสำคัญที่โครงการต้องมีเพื่อให้แน่ใจว่าโครงการสามารถเดินหน้าต่อได้แน่คือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment (EIA) Report) ดังนั้นก่อนจองหรือลงนามในสัญญาก็ควรตรวจสอบกับโครงการว่าใบอนุญาตเหล่านี้ทางโครงการมีหรือยัง เพราะตัวอย่างเช่น ในกรณีถ้าสร้างไปแล้วแต่ EIA ไม่ผ่าน จะทำให้เกิดปัญหาโอนห้องชุดให้ผู้ซื้อไม่ได้ (ทั้งนี้ ในกรณีของ EIA จะต้องมีสำหรับโครงการที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป) ไม่นานมานี้ ก็มีโครงการคอนโดบางรายเปิดจองไปแล้ว (แถวศรีนครินทร์ และสุรศักดิ์) แต่สุดท้ายต้องคืนเงินจองให้ลูกค้า เพราะไม่ผ่าน EIAเริ่มขายโดยที่ยังไม่มีผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้างล่าช้าบางโครงการเมื่อออกแบบเสร็จก็เปิดขายเลย และเมื่อขายไปได้สักพัก หรือมียอดขายจำนวนหนึ่งแล้วค่อยจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง (เนื่องด้วยอาจจะยังหาผู้รับเหมาก่อสร้างในราคาที่เจ้าของโครงการพอใจยังไม่ได้ หรือเพื่อผ่านความเสี่ยงไปยังผู้ซื้อว่าให้มีเงินเข้ามาก่อนแล้วค่อยทำสัญญากับผู้รับเหมา) ซึ่งถ้าเจอเช่นนี้ เราต้องระวังว่า สุดท้ายเจ้าของโครงการจะจ้างผู้รับเหมาช้าหรือไม่ โครงการจะก่อสร้างล่าช้าหรือไม่ และถ้าจ้างแล้ว ผู้รับเหมารายนั้นจะน่าเชื่อถือหรือไม่ ผลงานในอดีตเป็นอย่างไร เคยทิ้งงาน หรือทำงานไม่เสร็จหรือไม่ เป็นต้น เพราะปัจจุบันผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ๆ ที่น่าเชื่อถือมีไม่มาก และมักจะมีงานล้นมือพอสมควร
โครงการหยุดชะงักเพราะไม่ผ่าน Financing
ในการสร้างคอนโด เจ้าของโครงการบางรายอาจขอเงินกู้จากธนาคารในลักษณะที่เรียกว่า "Project Financing" และวิธีการลดความเสี่ยงของธนาคารอย่างหนึ่งในการให้กู้คือ การกำหนดเงื่อนไขว่าเจ้าของโครงการจะได้เงินกู้ต่อเมื่อขายยูนิตในโครงการนั้นได้ในระดับหนึ่งแล้ว เช่น ขายได้เกินกว่า 50% แล้ว และตราบใดที่ยังขายไม่ถึงจำนวนนี้ ก็ยังเบิกเงินจากธนาคารไม่ได้ ทีนี้ปัญหาคือ ถ้าเจ้าของโครงการเปิดขายแล้ว แต่ขายได้ไม่ถึง 50% และเจ้าของโครงการเองก็ไม่มีเงินพอที่จะสร้างต่อ ลูกค้าที่ซื้อไปแล้วก็จะเจอปัญหาแน่นอนว่า โครงการสร้างไปได้ครึ่งๆ กลางๆ แล้วต้องหยุดลง วิธีลดความเสี่ยงในเรื่องนี้หลักๆ เลยก็คือ การเลือกเจ้าของโครงการที่น่าเชื่อถือ และมีฐานะการเงินที่ดีในระดับหนึ่งที่จะประคองโครงการ หรือหาเงินมาสร้างต่อเองให้เสร็จได้หากเจอปัญหาทำไม่ได้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดแบบนี้
ทางเข้าออกคอนโดไม่ชัดเจน
ในบางกรณี ผู้ประกอบการเข้าซื้อที่ดินตาบอด (เพราะราคาอาจต่ำกว่าที่ดินโดยรอบ) เพื่อหวังว่าจะนำมาพัฒนาโครงการ แล้วรีบเปิดขายโครงการเลยโดยที่ยังตกลงทางเข้า-ออกที่ชัดเจนกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างๆ ที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกไม่ได้ (โดยปกติวิธีการขอทางเข้า-ออกที่ทำ และถูกต้องตามกฎหมายที่สุดคือในรูปแบบของ "ภาระจำยอม" คือที่ดินที่ติดกันนั้นตกลงยอมเป็นภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงโครงการคอนโดเรา) ปัญหาที่เกิดคือ พนักงานขายอาจบอกเราว่ามีทางเข้า-ออกผ่านที่ดินของคนอื่นที่ติดกัน แต่เราพอถามจี้ไปจี้มา ก็อาจได้รับคำตอบที่เริ่มอ้ำอึ้ง ไม่ได้รายละเอียดที่ชัดเจนว่าถ้าทางเข้า-ออกไม่ใช่เป็นของโครงการแล้วเป็นของใคร และรูปแบบข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินแปลงที่ใช้เข้า-ออกนั้นเป็นอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในอนาคต เราควรขอให้เจ้าของโครงการแสดงเอกสารให้เราดูว่าได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินสองแปลงนี้กับกรมที่ดินแล้วหรือไม่ และอย่างไร ในทางปฏิบัติ โครงการแถบถนนรัชดาภิเษก หรือถนนพหลโยธินบางพื้นที่อาจต้องอาศัยทางเข้า-ออกจากการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือที่ราชพัสดุ เราในฐานะคนซื้อควรต้องระวัง หรือสอบถามจากเจ้าของโครงการแถบพื้นที่เหล่านี้ให้ดีก่อนซื้อ
ที่ดินเปล่ารอบข้างจะมีตึกสูงขึ้นมาบัง
บางโครงการหากมีที่ดินว่างเปล่ารอบๆ ข้างอยู่ และพนักงานขายอาจจะรู้ข้อมูลวงในอยู่แล้วว่าจะมีโครงการ หรือตึกสูงขึ้น แต่อาจไม่เปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ให้ลูกค้าทราบ หรือเปิดเผยไม่หมด เพราะกลัวว่าห้องบางทิศจะขายไม่ได้ กรณีแบบนี้ เราควรระวังนะครับ เพราะพอเราซื้อไปได้สักพัก อาจจะมีตึกสูงขึ้นมาอยู่ติดกัน หรือบังวิว ที่ผ่านมาในอดีต ก็มีโครงการแถวๆ หลังสวน ราชเทวี ราชดำริ สุขุมวิท 40 กว่าๆ ที่เกิดปัญหาทำนองนี้ว่า โครงการใหม่ๆ สร้างขึ้นมาบังวิวของคนอยู่คอนโดเก่าติดกัน ดังนั้น หากเราเจอแบบนี้ เราควรต้องสืบหาข้อมูล หรือซักถามให้ได้ข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดก่อนตัดสินใจซื้อว่าที่ดินเปล่าเหล่านั้นจะเป็นอะไร หรือมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายอื่นซื้อไปแล้วหรือยัง เป็นต้น
สัญญาจองซื้อ และการโดนเซลล์ยักยอกเงินจอง
บางโครงการกำหนดให้ลูกค้าทำสัญญาเรียกว่า "“สัญญาจองซื้อ"” (ซึ่งไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด /ห้องชุด) และในสัญญาจองซื้อนี้ระบุให้ลูกค้าต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ แล้วต่อมาค่อยกำหนดให้ลูกค้ามาทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย'' ภายหลัง ซึ่งถ้าเราเจอแบบนี้ เราต้องระวังนะครับ เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการจะยังไม่ยอมผูกมัดตัวเองด้วยการลงนามใน "สัญญาจะซื้อจะขาย"” กับลูกค้า (อาจเป็นเพราะยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารจากราชการ เป็นต้น) ทางแก้คือ หากเจอแบบนี้ เราควรปฏิเสธไม่ลงนามในสัญญาจองซื้อ และไปลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายทีเดียวไปเลย เพราะสัญญาจองซื้อไม่มีกฎหมายควบคุม และอาจเขียนอะไรที่เอาเปรียบลูกค้าได้ (เช่น บอกว่าสัญญานี้คือการจองซื้อเฉยๆ แต่ไม่ได้เป็นข้อผูกมัดว่าเจ้าของโครงการจะขายห้องชุดให้ เป็นต้น) อนึ่ง วิธีปฏิบัติปกติที่ปลอดภัยสำหรับคนซื้อก็คือ ถ้าผู้ซื้อตกลงใจซื้อแล้ววางเงินจอง เจ้าของโครงการจะออก ''“"ใบรับเงินจอง"” ให้ แล้วนัดวันทำ “"''สัญญาจะซื้อจะขาย"” กันอีกไม่นานหลังจากนั้น ดังนั้นเราจะลงนามในสัญญาแค่ 2 ครั้งเท่านั้นนะครับ คือสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขาย ซึ่งสัญญาตัวหลังนี้จะทำ และจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดิน (เรียกเป็นทางการว่า "หนังสือสัญญาขายห้องชุด" (ฟอร์ม อ.ช. 23)) และทั้งสองสัญญานี้กฎหมายกำหนดให้ต้องมีเนื้อหาตามสัญญามาตรฐาน นอกจากนี้เราควรระวังปัญหาอีกอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อยคือ พนักงานขายรับเงินจองจากเราเป็นเงินสด แล้วออกใบรับเงินจองหรือใบเสร็จในนามส่วนตัว แล้วต่อมาก็ลาออกไปทำให้ลูกค้ามีปัญหากับโครงการ กรณีแบบนี้ก็ต้องระวัง โดยเราควรจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายโครงการโดยตรงหรือจ่ายบัตรเครดิต และให้โครงการออกใบเสร็จรับเงินในนามบริษัทเจ้าของโครงการจะดีกว่า
สัญญาไม่เป็นไปตามสัญญามาตรฐาน
หากเราจะซื้อคอนโด แล้วเมื่อถึงเวลานัดกันทำสัญญา เจ้าของโครงการ หรือเซลล์เอาสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมาให้ลงนาม แล้วสัญญานั้นมีเนื้อหา หรือหน้าตาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานตามประกาศกระทรวงมหาดไทย (ดูได้จากประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ประกาศวันที่ 1 กรกฎาคม 2551) ให้ระวังนะครับว่าสัญญานั้นอาจมีเนื้อหา หรือข้อความที่เอาเปรียบ หรือไม่เป็นธรรมกับท่านได้ ทางออกในกรณีนี้คือท่านอาจขอชะลอการลงนาม ขอเวลาตรวจสอบสัญญาเพิ่มเติม และขอให้มีการแก้ไข หรือตัดออก และถ้าจำเป็นอาจร้องเรียนสคบ.ได้ เพราะจริงๆ แล้วถ้าเราเจอเจ้าของโครงการทำแบบนี้ ถือว่าเจ้าของโครงการทำผิดพรบ.อาคารชุด และมีโทษตามกฎหมายนะครับ นอกจากนี้ ถ้าเจ้าของโครงการไม่ยอมแก้ไข หรือตัดข้อสัญญาที่แปลกประหลาดแตกต่างจากสัญญามาตรฐานเหล่านี้ออกไป (และข้อสัญญาเหล่านี้ก็ไม่เป็นคุณกับเราในฐานะผู้ซื้อด้วย) ตามกฎหมายนั้น เราสามารถอ้างมาตรา 6/2 ของ พรบ. อาคารชุดได้นะครับว่าข้อสัญญาประหลาดแตกต่างเหล่านี้จะไม่มีผลผูกพันใช้บังคับกับเรา และเราในฐานะผู้ซื้อจะไม่ถูกผูกพันโดยข้อสัญญาดังกล่าว (เสมือนหนึ่งว่าไม่มีข้อสัญญาเหล่านี้เลย)
สร้างเสร็จพื้นที่ออกมาไม่เท่ากับตอนซื้อ
คอนโดที่เปิดขายในระหว่างที่ยังสร้างไม่เสร็จ อาจมีประเด็นว่าจำนวนพื้นที่คอนโดต่อตารางเมตรหลังสร้างเสร็จแล้วออกมาไม่ตรงกับจำนวนพื้นที่ที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้ซื้อบางคนอาจพยายามปฏิเสธไม่รับโอนห้อง เพราะได้ห้องขนาดเล็กลง หรือต้องจ่ายเงินมากขึ้น แต่ถ้าว่าตามหลักการสัญญามาตรฐานของกระทรวงมหาดไทยแล้ว สัญญากำหนดให้ผู้ซื้อจะต้องรับโอนห้องนั้นโดยให้คำนวณราคาใหม่ตามราคาต่อตารางเมตรที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงนั้นโดยที่ผู้ซื้อจะปฏิเสธไม่ซื้อไม่ได้นะครับ ข้อยกเว้นที่ผู้ซื้อจะสามารถปฏิเสธได้ก็คือกรณีที่จำนวนพื้นที่ซึ่งแตกต่างกันนั้นเพิ่มขึ้น หรือลดลงเกินกว่า 5% ของพื้นที่เดิมที่ตกลงกันในตอนแรก (ตามหลักกฎหมายแพ่งทั่วไป) ดังนั้น ถ้าเกิน 5% เราปฏิเสธไม่ซื้อได้ครับ
บังคับให้โอนแต่ห้องยังไม่เรียบร้อย
โดยปกติถ้าเจ้าของโครงการสร้างคอนโดเสร็จแล้ว ลูกค้าจะต้องรับโอนคอนโดนั้น แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ก็คือ คำว่า "เสร็จแล้ว" หรือคำว่า "เจ้าของโครงการได้ก่อสร้างอาคาร และห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา" มักจะมีมุมมองที่ไม่เหมือนกันระหว่างลูกค้า และเจ้าของโครงการ ลูกค้าอาจ
มองว่าถ้าบัวพื้นติดไม่ดี หรือวอลล์เปเปอร์ติดไม่เรียบร้อย ถือว่ายังไม่เสร็จ และจะไม่รับโอนเลย แต่เจ้าของโครงการอาจมองว่าเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องเล็กน้อย และไม่ได้กระทบกับการอยู่อาศัยจึงถือว่าเสร็จแล้ว และลูกค้าต้องรับโอน ในทางปฏิบัติเรื่องแบบนี้ก็ไม่มีวิธีการลดความเสี่ยงที่เป็นสูตรตายตัว เพราะกรมที่ดิน หรือสคบ. ก็ไม่ได้มีการกำหนดกฎเกณฑ์ในเรื่องเหล่านี้ไว้ชัดเจน ดังนั้น คงต้องแล้วแต่การเจรจาระหว่างเจ้าของโครงการ และลูกค้า ณ ขณะนั้นๆ ว่าพร้อมรับโอนกันเมื่อใด และหากมีข้อชำรุดบกพร่องจะแก้ไขกันเมื่อไร และอย่างไร หรือจะมีการให้ของแถม หรือส่วนลดเป็นการทดแทนเพื่อให้คนซื้อรับโอนคอนโดเร็วขึ้น เป็นต้น
สร้างคอนโดไม่เสร็จตามเวลา
ถ้าเจ้าของโครงการสร้างคอนโดล่าช้า หรือไม่เสร็จ และเมื่อถึงกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ยังโอนให้ลูกค้าไม่ได้ คำถามคือลูกค้าจะทำอะไรได้บ้าง กรณีนี้คงต้องแยกพิจารณาสองแบบ คือ 1) ถ้าเห็นชัดเจนว่าไม่เสร็จ เช่น ตึกยังไม่สร้างเลย หรือสร้างได้แค่ครึ่งเดียว หรือเสร็จแค่โครงสร้าง แต่ข้างในยังไม่ได้ทำ กรณีนี้สัญญามาตรฐานกำหนดให้เรามีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยเจ้าของโครงการต้องคืนเงินที่เราชำระไปแล้วทั้งหมด พร้อมเบี้ยปรับในอัตราเดียวกับที่เจ้าของโครงการคิดจากเรากรณีที่เราชำระล่าช้า หรือถ้าเรายังไม่อยากเลิกสัญญา เราก็มีสิทธิหยุดชำระเงินค่างวดได้เลย (เพราะสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน ถ้าฝ่ายหนึ่งไม่ทำหน้าที่ อีกฝ่ายหนึ่งก็ไม่ต้องทำหน้าที่หรือชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน) และเรียกค่าปรับเป็นรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาห้องชุดแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาห้องชุด และ 2) ถ้าคำว่าเสร็จ หรือไม่เสร็จนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ชัดเจน เช่น ห้องเสร็จหมดแต่ส่วนกลางยังไม่เรียบร้อย หรือโครงสร้างห้องเสร็จหมดแต่รายละเอียดเล็กน้อยภายในห้องยังเก็บ หรือแก้ไขให้ไม่เรียบร้อย กรณีเหล่านี้ เป็นเรื่องที่มักเป็นประเด็นกันในทางปฏิบัติ และคงเป็นเรื่องที่ต้องพิสูจน์ หรือเจรจากันเป็นกรณีๆ ไประหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อ ไม่มีสูตรตายตัวครับ
ทั้งหมดนี้คือเป็นประเด็นหลักๆ ที่เราควรระวังเวลาจะซื้อคอนโด เพราะถึงแม้ธุรกิจคอนโดจะเป็นธุรกิจกึ่งควบคุมที่ทั้ง สคบ. และกรมที่ดินให้ความสำคัญ แต่ในชีวิตจริงก็มีเรื่องต่างๆ มากมายที่กฎเกณฑ์ราชการอาจครอบคลุมไม่ถึง หรือเจ้าของโครงการสร้างสรรค์วิธีการขายใหม่ๆ ที่จะทำให้คอนโดของตัวเองขายเร็วขึ้น ซึ่งเรื่องเหล่านี้เราคงต้องฉุกคิด หรือระมัดระวังเอง แต่ก็หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้พวกเราตามทัน และเข้าใจเรื่องพวกนี้กันมากขึ้นนะครับเพื่อให้เราซื้อคอนโดกันได้อย่างสบายใจ โดยไม่รู้สึกว่าถูกหลอก หรือถูกเอาเปรียบกันนะครับ
ขอบคุณข้อมูลจาก checkraka
