Living Estate

Living Estate รับทำ Feasibility โครงการอสังหาฯ

Living Estate

อสังหาริมทรัพย์และการตลาด

Living Estate

Real Estate Development Analysis

วันอังคารที่ 3 ตุลาคม พ.ศ. 2560

คอนโดทำเลดีกับบ้านเดี่ยวชานเมืองในราคาเท่ากันควรเลือกอะไร ? ค่าใช้จ่ายแฝงของการมีบ้านเดี่ยวและคอนโด

 


ข้อดีของคอนโดทำเลดี

คอนโดใหม่ทำเลที่ใกล้กับที่ทำงานและการคมนาคมที่สะดวกอาทิ รถไฟฟ้า รถใต้ดิน
ใกล้สถาบันเทิงอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ปรารถนา ใกล้ศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้ง โรงภาพยนตร์
การได้เห็นทิวทัศน์จากอาคารสูง มีการรักษาความปลอดภัย ลิฟท์ที่ล๊อคสำหรับผู้พักอาศัยแยกโซน ไม่ปะปนกัน เป็นต้น


ข้อดีของบ้านเดี่ยวชานเมือง

บ้านเดี่ยวจะมีขนาดใหญ่  มีรั้วรอบขอบชิด มีพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าคอนโด  มีบริเวณที่ปลูกต้นไม้ สนามหญ้า มีจำนวนห้องต่างๆ มากกว่า คอนโดที่พื้นที่จำกัดลง ค่าใช้จ่ายบางอย่างจะถูกกว่า เช่น การเสียค่าสาธารณูปโภคโดยตรงกับการประปา

ค่าใช้จ่ายแฝงของทั้งบ้านเดี่ยวชานเมือง

ค่าใช้จ่ายแฝง

1.    เงินค่ามัดจำก่อน การทำสัญญา และ เงินที่วางในช่วงทำสัญญา
เงินค่ามัดจำอาจจะอยู่ที่ 10,000-50,000 บาท  และจะหักออกจากราคาบ้านเมื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย

2.  ค่าใช้จ่ายในวันทำสัญญา โดยส่วนใหญ่แล้วค่าใช้จ่ายตรงนี้จะอยู่ที่หลักแสนขึ้นไป หลังจากนั้นก็เป็นขั้นตอนการจ่ายเงินดาวน์และผ่อนชำระค่าบ้านเป็นงวดๆ ตามปกติ

3.  ค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อบ้าน ค่าธรรมเนียมในส่วนนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการซื้อบ้าน โดยไปดำเนินเรื่องและชำระค่าใช้จ่ายที่ "กรมที่ดิน" โดยมี 2 ค่าใช้จ่ายหลักๆ คือ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งอาจจะออกกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือบางครั้งผู้ขายอาจจะยินดีออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้หมด แล้วแต่จะตกลงกัน (17/11/2558 : รัฐบาลได้ออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมิน มีผลบังคับใช้ถึง 30 เมษายน 2559) ในกรณีที่ผู้ซื้อมีการยื่นขอสินเชื่อ ยังต้องมีการจ่ายค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ (17/11/2558 : รัฐบาลได้ออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ลดค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ของวงเงินกู้ มีผลบังคับใช้ถึง 30 เมษายน 2559)

4.  ดอกเบี้ยจ่ายธนาคาร นอกจากราคาบ้านที่เราต้องจ่ายแล้ว ผู้ที่กู้เงินจากธนาคารยังต้องเสียดอกเบี้ยจ่ายเมื่อมีการผ่อนชำระ อย่าลืมที่จะคำนึงถึงดอกเบี้ยด้วยทุกครั้งที่จะคำนวณค่าใช้จ่าย

5.  ค่าส่วนกลางซึ่งจะรวมในการว่าจ้างนิติบุคคล ส่วนพื้นที่บริการ เช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ไฟฟ้าส่องสว่าง   คอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 30-50 บาท/ตร../เดือน  กรณีบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ประมาณ 30-40 บาท/ตร.วา/เดือน   แต่บางโครงการบ้านเดี่ยวที่เป็นแบบหรูหราอาจจะขึ้นไปถึง 60-120 บาท/ตร../เดือน 

6.  เจ้าของห้องชุดหรือคอนโดอาจจะเสียค่าไฟฟ้าโดยตรงกับการไฟฟ้าและเสียค่าน้ำตามอัตราตามตกลงกับทางโครงการ บางโครงการอาจเรียกเก็บ 20-35 บาท ต่อหน่วย เนื่องจากต้องคำนวณค่าใช้จ่าย ค่าไฟฟ้าสำหรับปั้มน้ำสำหรับอาคารสูงเป็นต้น และเนื่องจากปริมาณน้ำที่มากก็จะเสียในอัตราที่แพงกว่าน้ำประปาที่ใช้กันตามบ้าน

7.  ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขอสินเชื่อ เมื่อต้องมีการขอสินเชื่อจากธนาคาร นอกจากดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก คือ ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาทรัพย์ ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ เบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเบี้ยปรับกรณีปิดภาระหนี้ภายใน 3 ปี คิด 3% ของยอดหนี้คงค้าง ค่าใช้จ่ายต่างๆ นี้ สามารถตกลงกันได้ว่าใครเป็นฝ่ายออก หรือ จะออกกันคนละครึ่งตามตกลงกัน เพื่อความสบายใจ บางรายที่ตั้งราคาขายกำไรมาแล้ว ก็อาจจะบอกว่า ยินดีจ่ายให้ทั้งหมด ทั้งนี้ต้องทำให้ชัดเจน

8.  ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ กรณีที่เป็นโครงการใหม่ รับโอนมาจากผู้ประกอบการโดยตรง จะมีค่าใช้จ่ายในการติดตั้งน้ำ-ไฟที่ทางโครงการชำระให้ล่วงหน้าแล้ว และได้มาเรียกเก็บกับผู้ซื้อในภายหลังตามอัตราที่การประปา-การไฟฟ้ากำหนด เพื่อจะได้ไม่ต้องมาทะเลาะกันภายหลังเมื่อมีการโอนมอบกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ทางที่ดีให้ทางเจ้าของจัดการให้เรียบร้อยเสียก่อน

9.  ค่าตกแต่งซ่อมแซม หากซื้อบ้านมือสองหรือบ้านใหม่ที่ไม่ได้รับการตกแต่ง ผู้ซื้อจะต้องตกแต่งบ้านเพื่อให้มีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะบ้านมือสองที่อาจจะต้องมีการซ่อมแซมบางส่วนให้สามารถใช้การได้

10. ค่าเฟอร์นิเจอร์ นอกจากจะต้องตกแต่งซ่อมแซมแล้ว จุดสำคัญขององค์ประกอบในบ้านคือเฟอร์นิเจอร์ หลายคนมักพลาดที่จะลืมกันเงินส่วนหนึ่งเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ทำให้ยังไม่สามารถเข้าอยู่ได้ในทันที รวมทั้งองค์ประกอบสำคัญอาทิ น้ำไฟ ท่อประปาใช้ได้ทันทีหรือไม่

11. ค่าใช้จ่ายในการขนย้าย สิ่งสุดท้ายของค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน คือเมื่อต้องย้ายจากบ้านหลังเก่าเข้ามาหลังใหม่ ย่อมมีค่าใช้จ่ายในเรื่องการขนย้ายที่ไม่ว่าจะย้ายเองหรือจ้างบริษัทขนย้ายก็ตาม ดังนั้นอย่าลืมที่จะเผื่อค่าใช้จ่ายในตอนสุดท้ายที่จะต้องจ่ายในตอนย้ายบ้านด้วย ยิ่งต้องย้ายมาจากต่างจังหวัดหรือการขนย้ายของบางอย่างก็ต้องดูว่าจะนำมาในห้องชุดหรือบ้านได้แค่ไหน

          กล่าวโดยสรุปแล้ว ในมุมมองของแต่ละคนคงจะไม่เหมือนกันอันเนื่องจากปัจจัยที่แตกต่างกันไป ในเมื่อราคาเท่ากันแต่คอนโด อาจจะมีค่าส่วนกลาง ที่แพงกว่า หรือบ้านจัดสรรที่หรูหราก็จะมีราคาไม่ต่างกัน หากเมื่อชั่งน้ำหน้กดูว่าตรงไหนลงตัวกับรูปแบบการใช้ชีวิตและค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ ในชีวิตประจำวัน ในระยะยาว ผู้ซื้อก็คงจะมองออกว่า สิ่งใดเป็นสิ่งที่พวกเขาต้องการมากที่สุดในระยะสั้น หรือ ระยะยาว


วันอังคารที่ 18 เมษายน พ.ศ. 2560

ทางภาระจำยอม คืออะไร

            ภาระจำยอม

           ภาระจำยอม หมายถึง การจำกัดสิทธิ์บางอย่างของจ้าของทรัพย์นั้น เพื่อเอื้อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นๆ กล่าวคือ ภาระจำยอมเป็นหลักการทางกฎหมายอย่างหนึ่งที่มีไว้สำหรับคุ้มครองคนที่มีที่ดิน แต่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เพราะโดนล้อมรอบด้วยที่ดินบุคคลอื่น ซึ่งภาระจำยอมนี้จะช่วยให้คนซึ่งมีที่ดินตาบอดสามารถติดต่อเจรจากับเจ้าของที่ดินรอบๆ ให้สามารถ จำยอม เปิดทางให้ใช้เป็นทางเข้า-ออก สู่ถนนสาธารณะได้


           โดยภาระจำยอมจะต้องมีการทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลผกติดกับที่ดินแปลงนั้นๆ แม้ว่าที่ดินแปลงนั้นๆจะถูกซื้อายเปลี่ยนมือ ภาระจำยอมก็จะเกาะติดไปกับที่ดินแปลงนั้นๆเสมอ ดังนั้นหากจะซื้อที่ดิน หรือ บ้าน ควรจะตรวจสอบว่าถนนหน้าบ้านเป็นสาธารณะหรือไม่ หากไม่ใช่ต้องเช็คที่กรมที่ดินอีกด้วยว่าถนนนั้นได้มีการจดภาระจำยอม ให้สามารถผ่านทางนั้นได้หรือไม่ จะได้ไม่ซื้อที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ



ขอขอบคุณข้อมูลจาก
Checkraka.com , nam.dol.go.th

จัดสรรที่ดิน คืออะไร

การจัดสรร


       “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจําหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อย รวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดําเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปีเมื่อรวมกันแล้วมีจํานวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย กล่าวคือ โฉนดที่เคยแบ่งแยกไปแล้ว ถ้าจะแบ่งอีกทีต้องรอ 3 ปี นับจากวันที่แบ่งแยกครั้งสุดท้าย

การจัดสรรที่ดินต้องมีระบบสาธารณูปโภค ถนน น้ำและไฟฟ้าเข้าถึงด้วย และยังต้องมีพื้นที่ส่วนกลางไม่น้อยกว่า 5% ของพื้นที่ขาย กรณีเป็นโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ (แปลงย่อยมากกว่า500แปลง หรือพื้นที่เกิน 100ไร่) จะต้องมีพื้นที่สำหรับสร้างโรงเรียนอนุบาลขนาดไม่ต่ำกว่า 200 ตารางวา ด้วย



ในการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคาร ที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดและเนื้อที่ของที่ดิน แยกเป็นประเภท ดังนี้



บ้านเดี่ยว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้าง และความยาวไม่ต่ำกว่า 10.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร



บ้านแฝด ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ตัวอาคารด้านที่ไม่ติดกันต้องห่างจากเขตที่ดินด้านละไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร โดยด้านหน้าเว้น 3 เมตร




บ้านแถว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ตัวอาคารด้านหน้าเว้น 3 เมตร และด้านหลังต้องห่างจากเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดิน ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง



อาคารพาณิชย์ ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16ตารางวา ระยะร่นด้านหน้าขึ้นอยู่กับความกว้างถนนด้านหน้าและความสูงอาคาร ส่วนที่ดินด้านหลังต้องเว้นระยะจากเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร และทกๆความยาวของอาคาร 40 เมตรหรือ 10 ห้อง ต้องเว้นระยะด้านข้างอย่างน้อย 4 เมตร


ขนาดและเนื้อที่ดินองการจัดสรร แบ่งเป็น 3 ขนาดคือ


  • บ้านเดี่ยว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้าง และความยาวไม่ต่ำกว่า 10.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
  • บ้านแฝด ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ตัวอาคารด้านที่ไม่ติดกันต้องห่างจากเขตที่ดินด้านละไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
  • บ้านแถว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ตัวอาคารด้านหน้าและด้านหลังต้องห่างจากเขตที่ดินไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดิน ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
  • อาคารพาณิชย์ ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 4.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 16ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินด้านหลังไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดินให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง


วันพฤหัสบดีที่ 16 มีนาคม พ.ศ. 2560

จะเครียดทำไม? แค่รู้เทคนิคก็เลือกบ้านในฝันได้ถูกใจคุณแล้ว

                  การจะมีบ้านสักหลังสำหรับบางคนที่ไม่ได้เดือดร้อนเรื่องกำลังทรัพย์ หรือมีบ้านอยู่แล้วหลายหลังคงอาจไม่ได้รู้สึกเดือดร้อนกับเรื่องนี้สักเท่าไหร่ แต่สำหรับใครหลายคนที่การซื้อบ้านถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของชีวิตหละก็ ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมย่านวงศ์สว่าง ทาวน์เฮาส์แถวดอนเมือง คอนโดระแวกพระรามสาม หรือบ้านเดี่ยววัชพล ล้วนแล้วแต่เป็นตัวเลือกที่พักอาศัยสำหรับคนที่มองหาบ้านไม่ใกล้ไม่ไกลจากใจกลางเมือง ดูแล้วตัดสินใจยากไม่น้อย ลองมาดูเทคนิคดังต่อไปนี้ที่จะช่วยให้การเลือกบ้านของคุณเป็นเรื่องง่าย



            มีงบเท่าไหร่?

            อันดับแรก ก่อนจะตัดสินใจในเรื่องอื่นๆ ดูก่อนว่าคุณมีงบในการซื้อบ้านเท่าไหร่ และงบสำหรับการตกแต่งอยู่เท่าไหร่ เมื่อได้ตัวเลขสำหรับบ้านของคุณแล้ว ก็ทำเพียงแค่มองหาโครงการบ้านในระดับราคาที่อยู่ในงบจำกัดของคุณก็เท่านั้น

            แบบไหนหละที่อยากได้?

            อย่างที่เกริ่นไว้ตอนต้นว่าบ้านในปัจจุบันนั้นมีมากมายหลายรูปแบบ ทั้งทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม โฮมออฟฟิศ ฯลฯ ให้ดูก่อนว่าไลฟ์สไตล์ของคุณเป็นแบบไหน ถ้าชอบอยู่คนเดียวพื้นที่ไม่ต้องกว้างใหญ่มาก ก็เลือกคอนโดมิเนียม หรืออยู่เป็นครอบครัวต้องการพื้นที่ส่วนตัว และส่วนกลางแยกเป็นสัดส่วนก็เลือกเป็นบ้านเดี่ยวหรือ ทาวน์เฮาส์ กำลังมีธุรกิจอยากมีออฟฟิศเป็นของตัวเองแต่ก็อยากพักอาศัยได้ด้วย ก็เลือกโครงการที่เป็นโฮมออฟฟิศ หรือ ทาวน์โฮม เมื่อรู้แล้วว่าตัวเองต้องการอะไร และสิ่งที่เลือกอยู่ภายใต้งบที่มี แค่นี้การเลือกซื้อบ้านก็จบลงได้โดยง่าย



            ฉันจะไปอยู่ที่ไหนดี?

            คำถามนี้ถือเป็นสิ่งที่ตอบได้ไม่ยาก หากคุณมีเป้าหมายชัดเจน อย่างแรกสำหรับใครที่อยากพักอาศัยอยู่ใจกลางเมืองเช่น อโศก ทองหล่อ สยาม หรืออื่นๆ ทางเลือกรูปแบบบ้านก็อาจจะไม่มากนักราคาก็สูงตามไปด้วย ซึ่งถ้าคุณพอใจกับข้อจำกัดแบบนี้ก็จ่ายเงินได้เลย แต่ถ้าหากคุณเป็นหนึ่งคนที่มองหาบ้านที่เขยิบออกนอกเมืองไปหน่อย แต่ยังรายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย โครงการบ้าน อย่างพระรามสอง รามคำแหง รามอินทรา บ้านวัชรพล ราชพฤกษ์ คอนโดเมืองทอง ทาวน์โฮมดอนเมือง และอีกหลายสถานที่ ก็น่าจะเป็นทางเลือกที่คุณไม่ควรมองข้าม แต่ถ้าใครมีปัจจัยหลักอื่นๆ อย่างเช่นต้องการหาที่พักใกล้ที่ทำงาน แต่ที่ทำงานคุณก็อยู่ซะใจกลางเมือง ก็แค่หาสถานที่ที่เชื่อมต่อไปสู่ที่ทำงานคุณได้ง่ายที่สุด ตัวอย่างเช่นโครงการบ้านเดี่ยววัชรพล ถือเป็นย่านพักอาศัยที่เต็มไปด้วยห้างร้าน แหล่งช้อปปิ้ง คอนโดฯ ร้านอาหาร ฯลฯ ทั้งยังมีทางเชื่อมทางด่วนที่มุ่งไปยังใจกลางเมือง และย่านอื่นๆ เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ทำเลทองที่เหล่านักลงทุนต่างไปปักหมุดเปิดโครงการใหม่อยู่ตลอด



            สามเทคนิคข้างต้นนี้เป็นเพียงเทคนิคง่ายๆ แต่รับรองว่าถ้าใช้ และเข้าใจมันเมื่อไหร่จะได้ผลดีเป็นอย่างยิ่ง ท้ายที่สุดหากคุณมีอำนาจการตัดสินใจเลือกที่พักในฝันของคุณอยู่ในมือ ทุกอย่างก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป ถามใจตัวเองว่าแบบไหนคือฝันของคุณเท่านั้นพอ