กฏหมายบันไดหนีไฟ 1

            กฏหมายบันไดหนีไฟ

         ระบบความปลอดภัยในบ้าน เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม หนึ่งในนั้นคือ “บันไดหนีไฟ” ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ที่พักอาศัยที่เข้าข่าย โดยเฉพาะบ้าน ทาวน์โฮม ตึกแถว ที่มีความสูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป อาคารพักอาศัยที่ไม่ใช่ตึกแถวบ้านแถว ซึ่งสูง 3 ชั้นและมีชั้นที่ 4 เป็นดาดฟ้า โดยที่พักอาศัยเหล่านี้จะต้องมีบันไดหนีไฟที่มีลักษณะที่ถูกต้องตามกฎหมาย  

          บันไดหนีไฟ เป็นส่วนหนึ่งของเส้นทางหนีไฟในอาคาร ที่มีกฎหมายอาคารออกข้อบังคับต่าง ๆ ให้ผู้ออกแบบยึดเป็นแนวทางในการออกแบบอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้สอยอาคาร

สำหรับบ้านอยู่อาศัยทั่ว ๆ ไป หากมีความสูงหรือพื้นที่ใช้สอยเข้าข่ายที่กฎหมายกำหนดเมื่อใด เมื่อนั้นบ้านหลังดังกล่าวก็จะต้องทำบันไดหนีไฟเพิ่มจากที่มีบันไดปกติอยู่แล้วอีกหนึ่งบันได และบันไดหนีไฟนั้นก็จะต้องมีลักษณะเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด

         เมื่อใดบ้านต้องมีบันไดหนีไฟ       

         กฎหมายควบคุมอาคาร กำหนดให้บ้านอยู่อาศัย ไม่ว่าบ้านของท่านจะสร้างเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแถว บ้านแฝด ห้องแถว ตึกแถว ฯลฯ  หากมีความสูงตั้งแต่สี่ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงสามชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นสามที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร จะต้องมี “บันไดหนีไฟ”เพิ่มจากบันไดปกติอย่างน้อยอีกหนึ่งแห่ง (กฎ.55 ข้อ 27) และต้องไม่มีสิ่งกีดขวางทางเดินที่ไปยังบันไดหนีไฟนั้น      

        กรณีบ้านในกรุงเทพมหานคร มีกำหนดเพิ่มเติมว่า หากมีการทำชั้นใต้ดินตั้งแต่สองชั้นขึ้นไป (อาจมีบ้านบางหลังทำ) บ้านหลังนั้นก็ต้องทำ “ทางหนีไฟ” โดยเฉพาะอีกหนึ่งทางด้วย(ขบ.44 ข้อ 39) ซึ่งทางหนีไฟนี้จะทำเป็นบันไดหรือไม่ก็ได้ เช่น ทำเป็นทางลาด

ลักษณะของบันไดหนีไฟ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร      

 บันไดใด ๆ จะถือเป็น “บันไดหนีไฟ” ก็ต่อเมื่อมีลักษณะตามที่กฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดไว้ ดังนี้

         1. บันไดหนีไฟต้องเป็นบันไดที่มีความลาดชันน้อยกว่า 60 องศา ยกเว้นแต่อาคารนั้นเป็นตึกแถวหรือบ้านแถวที่มีความสูงไม่เกินสี่ชั้น โดยต้องมีชานพักบันไดทุกชั้น (กฎ.55 ข้อ 28)สำหรับกรุงเทพมหานคร ห้ามสร้างบันไดหนีไฟเป็นบันไดเวียน (ขบ.44 ข้อ 41) และบ้านแถวหรือตึกแถวสูงไม่เกินสี่ชั้นหรือสูงไม่เกิน 15 เมตร จากระดับถนน กำหนดให้บันไดหนีไฟจะเป็นแนวดิ่งก็ได้ แต่ต้องมีชานพักทุกชั้น แต่ละขั้นบันไดต้องห่างไม่เกิน 40 เซนติเมตร โดยขั้นสุดท้ายต้องสูงจากพื้นดินไม่เกิน 3.50 เมตร (ขบ.44 ข้อ 43) สำหรับบันไดหนีไฟแนวดิ่ง เรามักเรียกกันว่าบันไดลิง นั่นเอง

  2. บันไดหนีไฟ ที่ไม่ใช่บันไดแนวดิ่งสำหรับตึกแถวหรือบ้านแถว ต้องทำด้วยวัสดุทนไฟและไม่ผุกร่อน ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร ลูกนอนกว้างไม่น้อยกว่า 22 เซนติเมตร ความสูงราวบันได 90 เซนติเมตร (ขบ.44 ข้อ 41) บันไดหนีไฟของอาคารในต่างจังหวัดก็ต้องมีระยะลูกตั้งลูกนอนเช่นเดียวกันด้วย

           3. บันไดหนีไฟ ถ้าอยู่ภายนอกอาคาร ต้องมีความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 60 เซนติเมตร และผนังส่วนที่บันไดหนีไฟพาดผ่านต้องเป็นผนังทึบทนไฟ และถ้าลงไม่ถึงชั้นล่าง ต้องทำบันไดโลหะที่สามารถยืดหรือหย่อนลงจนถึงพื้นชั้นล่างได้ (กฎ.55 ข้อ 29) บันไดหนีไฟภายนอกถ้าเป็นอาคารประเภทห้องแถวหรือตึกแถว ซึ่งปกติจะต้องมีที่ว่างด้านหลังกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่กฎหมายผ่อนผันให้บันไดหนีไฟภายนอก ล้ำเข้าไปหรืออยู่ในส่วนพื้นที่ว่าง 3 เมตรนั้นได้ แต่จะต้องล้ำเข้าไปไม่เกิน 1.40 เมตร

4. บันไดหนีไฟ ถ้าอยู่ภายในอาคาร ต้องความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร มีผนังทึบทนไฟกั้นโดยรอบ ในแต่ละชั้นของบันไดหนีไฟต้องมีช่องเปิดให้อากาศถ่ายเทจากภายนอกมีพื้นที่รวมกันไม่น้อยกว่า 1.4 ตารางเมตร โดยต้องมีแสงสว่างให้เพียงพอตลอดเวลา  สำหรับอาคารใน กทม. มีเพิ่มเติมว่า หากเป็นบันไดหนีไฟอยู่ภายในอาคารต้องทำให้ลงถึงชั้นพื้นดิน  และ กำหนดบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่า 90 เซนติเมตร 

  5. มีประตูหนีไฟ ที่ทำด้วยวัสดุทนไฟ ความกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 เซนติเมตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เมตร เป็นบานเปิดผลักออกสู่ภายนอกและติดอุปกรณ์ชนิดที่บังคับให้บานประตูปิดได้เอง ประตูหรือทางออกสู่บันไดหนีไฟต้องไม่มีธรณีหรือขอบกั้น  อาคารในเขต กทม. มีการกำหนดการเปิดประตูของบันไดหนีไฟให้ชัดเจนขึ้น คือ ประตูหนีไฟต้องเป็นบานเปิดชนิดผลักเข้าสู่บันไดเท่านั้นสำหรับชั้นดาดฟ้า ชั้นล่างและชั้นที่ออกเพื่อหนีไฟสู่ภายนอกอาคารให้ประตูหนีไฟเปิดออกจากห้องบันไดหนีไฟ 

       6. ชานพักบันไดต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างบันได 

      

        7. พื้นหน้าบันไดหนีไฟต้องกว้างไม่น้อยกว่าความกว้างของบันไดและ “อีกด้านหนึ่ง” กว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร 

8. ตำแหน่งบันไดหนีไฟ ต้องมีระยะห่างระหว่างประตูห้องสุดท้ายด้านทางเดินที่เป็นปลายตันไม่เกิน 10 เมตร หากมีบันไดหนีไฟตั้งแต่สองบันไดขึ้นไป ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟตามทางเดินต้องไม่เกิน 60 เมตร  

และต้องมีป้ายเรืองแสงหรือเครื่องหมายไฟแสงสว่างบอกทางหนีไฟ โดยมีข้อความหนีไฟเป็นตัวอักษรสูงไม่น้อยกว่า 15 เซนติเมตร  ติดตามทางเดินและทางออกจากบันไดหนีไฟให้ชัดเจน

ที่มา : SCG Experience  ขอขอบคุณข้อมูลดีๆครับ

Read More

ระยะห่างระหว่างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน

ระยะห่างระหว่างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน

                 ระยะห่างระหว่างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกันจะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งระยะห่างระหว่างตัวบ้านจะเป็นเท่าใดนั้นให้พิจารณาจากเงื่อนไขดังนี้

1.ความสูงของอาคาร
2.ผนังอาคาร (เป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิด)

(ที่มา SCG)

โดยทั้ง 2 กรณีสามารถแบ่งได้เป็น 3 รูปแบบดังนี้

                1.ผนังอาคารทั้งสองมีช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงทั้งคู่

        ผนังของอาคารด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือ ระเบียงของอาคาร ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มี ช่องเปิด ช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้

        (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร

(ที่มา SCG)

         (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร

(ที่มา SCG)

         (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 6 เมตร

(ที่มา SCG)

                 2 เมื่อผนังอาคารทั้งสองมีหลังหนึ่งเป็นผนังทึบ และอีกหลังเป็นผนังที่มีช่องเปิด-ช่องแสง หรือมีระเบียง

                 กฎหมายกำหนดให้อาคารที่มีผนังทึบต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีช่องเปิด ช่องแสง หรือ ระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้

         (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2 เมตร

 (ที่มา SCG)

         (ข)  อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3 เมตร

(ที่มา SCG)

         (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร

         (ที่มา SCG)

             
               (ง) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร

(ที่มา SCG)

                 3.ผนังอาคารทั้งสองเป็นผนังทึบ และทั้งสองหลังมีความสูงเกิน 15 เมตรแต่สูงไม่ถึง 23 เมตร

       กำหมายกำหนดไว้ดังนี้

          ผนังของอาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบต้องอยู่ห่างจากผนังของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบไม่น้อยกว่า 1 เมตร เว้นแต่อาคารที่สร้างในเขตกรุงเทพฯต้องมีระยะห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร เนื่องจากมีข้อกำหนดเรื่องที่ว่างของอาคารที่สูงเกิน 15 เมตรกำหนดไว้

(ที่มา SCG)

                  สำหรับในข้อที่ 2 และ 3 หากอาคารมีดาดฟ้าขึ้นไปใช้สอยได้ ผนังของดาดฟ้าของอาคารด้านที่อยู่ใกล้กับอาคารอื่นต้องสร้างเป็นผนังทึบสูงจากพื้นดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร

           ** หมายเหตุ ข้อกำหนดนี้ไม่ได้บังคับใช้สำหรับอาคารที่สร้างใกล้กันแต่เป็นที่ดินต่างเจ้าของกันนะครับ

Read More

ที่ว่างและระยะร่นของ ตึกแถว-ห้องแถว บ้านแถว และบ้านแฝด

การสร้างอาคารต่างๆต้องคำนึงถึงกฎหมายด้วยเนื่องจากข้อกำหนดกฎหมายนั้นจะเน้นความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย และ คุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย ดังนั้นการออกแบบบ้านหรืออาคารต่างๆควรเป็นไปตามข้อกำหนดหฎหมายด้วย วันนี้ทีมงานได้นำข้อมูลเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารต่างๆมาฝากกันครับ

         “บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

    “บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น

    “ห้องแถว” หมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว”

      ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้น โดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร

คำจำกัดความ

         หมายของ ที่ว่าง คือ  พื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุม และมีระดับที่สูงไม่เกิน 1.2 เมตร จากพื้นดิน

 ส่วน ระยะร่น คือระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม วัดระยะไปถึงแนวอาคาร

ระยะร่นของอาคารแต่ละปรเภทมีดังนี้

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับ ตึกแถว ห้องแถว ตามกฎหมายมีดังนี้

1.ถ้าด้านหน้าไม่ติดริมถนนสาธารณะ ต้องมี ที่ว่าง กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร  หากด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมีระยะร่นอิงตามความกว้างของถนนตามที่กฎหมายกำหนด

2.ต้องมีที่ว่างด้านหลัง กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อที่จะให้ด้านหลังของตึกแถวห้องแถวนั้นมีทางเดิน ติดต่อกันไปจนถึงด้านข้างของตึกแถวห้องแถว วัตถุประสงค์สำคัญของที่ว่างด้านหลังนี้ก็คือ ทางหนีไฟเพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้อยู่ในตึกแถวและห้องแถวง และที่ว่างด้านหลังนี้ สามารถทำบันไดหนีไฟภายนอก ที่สามารถล้ำเข้ามาในที่ว่างได้โดยต้องไม่เกิน 1.40 เมตร

3. บริเวณด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถว ที่สร้างถึง 10 คูหาหรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของตึกแถวและห้องแถว ถ้ากว้างน้อยกว่า 4 เมตร จะถือว่าตึกแถวหรือห้องแถวสองชุดนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นชุดเดียวกัน ทั้งนี้กฎหมายเพื่อกฎหมายไม่ให้สร้างอาคารติดกันยาวเกินไป เพื่อป้องกันเวลาไฟไหม้ จะได้ไม่ลามไปถึงตึกอื่นๆ

        4. ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวที่อยู่ใกล้กับเขตที่ดินผู้อื่น ถ้าหากด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถวนี้อยู่ใกล้กับเขตที่ดินของผู้อื่น ด้านข้างจะต้องมี “ที่ว่าง” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร กรณีนี้จะยกเว้นให้สำหรับห้องแถวหรือตึกแถวที่จำเป็นสร้างขึ้นเพื่อทดแทนอาคารหลังเดิม โดยอาคารที่สร้างทดแทนต้องมีพื้นที่ไม่มากกว่าอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 15 เมตร

5. บริเวณที่ว่างด้านหน้า ด้านข้าง และด้านหลังของตึกแถว ห้องแถว กฎหมายระบุว่าจะไม่สามารถสร้างเป็นรั้ว กำแพง หรือขุดบ่อน้ำ ทำสระว่ายน้ำ หรือทำเป็นบ่อพักขยะได้  วัตถุประสงค์เพื่อให้ที่ว่างนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในเรื่องความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ เป็นต้น

   (ที่มา SCG)

       ตึกแถว-ห้องแถว ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร โดยสามารถทำบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร

ระยะร่นสำหรับ บ้านแถว ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) กำหนดว่า

ระยะร่น ด้านหน้า ต้องไม่น้อยกว่า 3 เมตร และ ด้านหลัง จะต้องมี ระยะร่น ไม่น้อยกว่า 2 เมตร
ด้านข้างระหว่างบ้านแถวที่สร้างถึง 10 คูหา หรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของบ้านแถว และหากเว้นระยะห่างไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่าสร้างติดต่อยาวเป็นชุดเดียวกัน

  (ที่มา SCG)

ระยะร่นสำหรับ บ้านแฝด  ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)  กำหนดว่า

         ระยะร่นด้านหน้า ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ระยะร่นด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร และ ต้องมีที่ว่างด้านข้าง กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

                                                                                                                                                (ที่มา SCG)

 

ผู้ที่จะออกแบบอาคารประเภทต่างๆต้องศึกษากฎหมายให้ดีก่อน เพื่อความปลอดภัยและคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัยในโครงการด้วย สุดท้ายนี้ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก SCG 

Read More