Living Estate

Living Estate รับทำ Feasibility โครงการอสังหาฯ

Living Estate

อสังหาริมทรัพย์และการตลาด

Living Estate

Real Estate Development Analysis

วันพุธที่ 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558

ทำอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้รวย

ทำอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้รวย 



       1.มีเงินทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุน ห้ามลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าเด็ดขาด
     
       2.ทำเลที่ตั้งต้องดีเดินทางสะดวก โดยทำเลที่ดีที่สุด คือ
                     1.ติดมหาวิทยาลัย หากเด็กนักศึกษาชอบ จะอยู่ยาว 4 ปีตลอดการศึกษาในมหาวิทยาลัย
                     2. นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีคนอยู่จำนวนมาก
                     3.แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
     
       3.ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี เช่น ระบบ Key Card ระบบ รปภ. ซึ่งผู้ทำธุรกิจจำเป็นต้องลงทุน
     
       4.รักษาความสะอาด ให้สถานที่น่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
     
       5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้าหลัก เช่น หากตั้งใกล้สถานศึกษา ผู้พักส่วนใหญ่เป็นเด็กนักศึกษา กลุ่มนี้จะรายได้ไม่มาก และอาจจ่ายค่าเช่าไม่ตรง แต่จะใช้จ่ายบริการอื่นๆ สูง เช่น ค่าไฟค่าน้ำ ฯลฯ ฉะนั้น ค่าเช่าไม่ควรจะสูงมาก แต่หากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนทำงาน กลุ่มนี้จะจ่ายค่าเช่าตรงเวลา แต่ประหยัดการใช้น้ำและไฟฟ้า
     
       6.คอยปรับปรุงอาคารให้ใหม่เสมอ
     
       7.มีที่จอดรถสะดวก ซึ่งเป็นตัวดึงดูดลูกค้าอย่างดี
     
       8.บริการรวดเร็ว ยิ้มแย้มแจ่มใส
     
       9.สภาพห้องพักดี สิ่งแวดล้อมดี
     
       ทั้งนี้ รายได้จากการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะมาจาก ได้แก่ ค่าเช่า-ค่าบริการ , ค่าบริการต่างๆ ทั้งค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้า , ค่าตู้ ATM ข้อดีใช้เนื้อที่น้อย และยังช่วยเพิ่มความสะดวก เสริมความน่าเชื่อถือ และแสงส่องสว่าง , ได้ค่าเช่าจากร้านค้าต่างๆ และยังเสริมเอกลักษณ์ให้อพาร์ตเมนต์ด้วย , ตู้หยอดเหรียญต่างๆ เช่น ตู้เครื่องซักผ้า ตู้น้ำ , ค่ามัดจำ มาช่วยเงินหมุนเวียนคล่องตัว

      กำไรจากธุรกิจอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 7-8% ซึ่งถือเป็นระดับกำไรที่ไม่หวือหวามากนัก แต่มีข้อดีที่เป็นการลงทุนระยะยาว และเกิดเป็นสินทรัพย์ถาวรที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยอัตราคืนทุนอย่างเร็วภายใน 7 ปี และอย่างช้า 10 ปี
     
       ทั้งนี้ พึ่งระลึกไว้เสมอว่าไม่ว่าจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด จะต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน ให้สามารถชำระหนี้หรือค่างวดในแต่ละเดือนให้แก่ธนาคารได้ มิเช่นนั้นการลงทุนไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดรายได้แล้ว ยังกลับก่อหนี้ให้แก่ตัวเองอีกด้วย ดังนั้นจึงควรมีกระแสเงินสดสำรองอื่นด้วย



                    ทิศทางธุรกิจอพาร์ทเม้นท์

                    อพาร์ทเม้นท์ ยังมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัด โดยตลาดต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มได้ 9% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดการณ์จะเติบโตประมาณ 2% โดยเป็นไปตามปัจจัยบวกที่มีต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ พฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการเช่าที่พักใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือสถานีรถไฟฟ้า
     
       สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี/พัทยา นครปฐม เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา ซึ่งในปี 2555 ที่ผ่านมา พื้นที่ดังกล่าวมีอพาร์ตเมนต์รวมกันประมาณ 459,849 ห้อง (ข้อมูลจำกัดเฉพาะพื้นที่ศึกษาของธนาคารเกียรตินาคิน) ซึ่ง 75% กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่าส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ที่จับตลาดคนทำงาน ในขณะที่อีก 25% เป็นอพาร์ตเมนต์ในต่างจังหวัดซึ่งมีแนวโน้มเติบโตได้ดีจากการขยายตัวของมหาวิทยาลัยทั่วประเทศ
     
       ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เมื่อแบ่งตามกลุ่มลูกค้าพบว่า อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีการเติบโตของอัตราค่าเช่าและยังมีอัตราการพักที่ดีเฉลี่ย 92% และ 94% ตามลำดับ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มแรงงานนอกจากจะอัตราค่าเช่าไม่ค่อยเติบโตแล้ว พบว่าอัตราเข้าพักมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกเป็นอย่างมาก
     
       ส่วนปัจจัยลบที่ส่งผลต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ การขยายตัวของคอนโดมีเนียมราคาล้านต้นๆ ที่เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดของผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ ทำให้กลุ่มลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อเพื่อพักอาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และนโยบายค่าแรงขั้นต่ำบีบให้หลายโรงงานลดต้นทุนประเภทค่าแรงหรือย้ายฐานผลิต


สรุปหลักการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
ข้อดี 
1.เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร
2.ใช้ประโยชน์ได้ทั้งครอบครัว สามารถจับต้องพักอาศัยได้
3.มีโอกาสปรับราคาเพิ่ม หากทำเลดี ยิ่งนานวันมูลค่ายิ่งเพิ่ม
4.มีรายได้ทั้งค่าเช่า และค่าบริการอื่นๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญ เป็นต้น
5.ดอกเบี้ยหักภาษีได้
6.ง่ายต่อการบริหารงาน แค่คอยดูแลเก็บค่าเช่า และบำรุงรักษา
7.ใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี 
ข้อเสีย
1.ใช้เงินลงทุนสูง
2.กำไรโดยเฉลี่ยน้อย ประมาณ 7-8%
3.อัตราคืนทุนช้า ภายใน 7-10 ปี
4.เสี่ยงจากเหตุคาดไม่ถึง เช่น ภัยน้ำท่วม อาชญากรรม ฯลฯ
5.การเติบโตคอนโดมีเนียมราคาถูกเข้ามาชิงลูกค้า
6.มีกฎระเบียบต่างๆ ทางกฎหมายที่มากและซับซ้อน
7.ทำเลดีมักถูกจับจองไปแล้ว
ลูกค้าเป้าหมาย
1.นักศึกษา
2.คนทำงานกินเงินเดือนประจำ
3.กลุ่มคนใช้แรงงาน 
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ
1.ต้องมีทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุนรวม
2.ทำเลดี ใกล้มหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
3.มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
4.สะอาดน่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้า
6.คอยปรับปรุงสถานที่ให้ใหม่เสมอ
7.มีที่จอดรถสะดวก ดึงดูดลูกค้า
8.เจ้าของมีใจรักงานบริการ
ทำเลยอด
-ย่านใกล้สถาบันการศึกษา
-ย่านถนนบางนา-ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ
-ย่านที่รถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินวิ่งผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า
-ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า
-ย่านชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายคมนาคม
-ย่านใกล้ทางด่วน ทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ
ทำเลแย่
-ใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงาน ที่ทิ้งขยะ
-ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟที่มีเสียงดัง
-พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด
-พื้นที่แนวประกาศเวนคืนในอนาคต

                                                                                    ที่มา : ธนาคารเกียรตินาคิน

วันจันทร์ที่ 26 ตุลาคม พ.ศ. 2558

เลือกทิศทางบ้านอย่างไรให้รับลม

                         
                       หากเราต้องการที่จะจัดฮวงจุ้ยของที่พักอาศัยให้ได้ผลนั้น สิ่งสำคัญในลำดับแรกคือการทำอย่างไรให้บ้านของเราสามารถรับกระแสพลังงานจากลมธรรมชาติได้ดีที่สุด เพราะ “ฮวง” นั้นหมายถึงลม และ “จุ้ย” นั้นหมายถึงน้ำ ซึ่งนักปราชญ์จีนได้กล่าวไว้ว่า “พลังงานนั้นมากับลมและสะสมตัวที่น้ำ” ดังนั้นจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องสร้างบ้านเพื่อให้สามารถรับกับกระแสลมจากธรรมชาติได้ เรียกว่าหาก ‘กระแสลม” ไม่เข้าบ้านแล้วก็ถือว่าโอกาสที่ฮวงจุ้ยจะไม่ดีนั้นสูงมาก โดยหากบ้านของเราไม่สามารถรับกระแสลมจากธรรมชาติได้ เราจึงค่อยสร้างกระแสเทียมหรือกระแสประดิษฐ์ เช่น น้ำพุ , น้ำตก , โอ่งน้ำล้น , ตู้ปลา หรือพัดลม จะเห็นว่าหากเราสามารถจัดชัยภูมิหรือเลือกทิศทางของบ้านได้ดีให้สามารถรับกระแสลมจากธรรมชาติได้ จะทำให้มีโอกาสได้ที่พักอาศัยที่มีฮวงจุ้ยที่ดีได้โดยไม่จำเป็นต้องสร้างกระแสเทียมแม้แต่น้อย



                         หลักการง่ายๆ ของการเกิดลมนั้นได้แก่ความแตกต่างของอุณหภูมิอากาศ โดยอากาศที่มีอุณหภูมิสูงจะมีความหนาแน่นน้อยกว่าอากาศที่มีอุณหภูมิต่ำ อากาศที่ร้อนกว่าจะลอยตัวขึ้นสูง และอากาศที่เย็นกว่าจะเคลื่อนที่มาแทนในแนวระนาบ ดังนั้นทุกครั้งที่เราโดยลทพัดผ่านเราจึงรู้สึกเย็นสบาย และการที่แกนโลกเอียง 23 องศาทำมุมกับดวงอาทิตย์ เมื่อโลกโคจรรอบดวงอาทิตย์จึงทำให้เกิดฤดูกาลต่างๆ กับไปในรอบหนึ่งปี โดยการเกิดฤดูกาลนี้เองทำให้เกิดกระแสลมหลักๆ 2 ทิศทางในประเทศไทย ดังนี้

                       1.ลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นลมที่พัดผ่านประเทศไทยในฤดูหนาวประมาณเดือนพฤศจิกายน-กุมภาพันธ์ ของทุกปี โดยเป็นช่วงที่โลกโคจรเอาแกนที่เอียงออกจากดวงอาทิตย์ ทำให้ส่วนพื้นผิวของโลกที่เป็นมหาสมุทรได้รับแสงอาทิตย์มากกว่าส่วนที่เป็นทวีป เมื่ออากาศบริเวณมหาสมุทรได้รับแสงอาทิตย์มากกว่าส่วนที่เป็นพื้นทวีป เมื่ออากาศบริเวณมหาสมุทรที่ส่วนใหญ่อยู่ในทิศตะวันตกเฉียงใต้ร้อนและลอยตัวสูงขึ้น จึงทำให้อากาศที่เย็นจากพื้นทวีปโดยเฉพาะจากประเทศจีน หรือทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือพัดผ่านเข้ามา เราจึงเรียกกระแสลมดังกล่าวว่าลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือโดยกระแสลมจะพัดผ่านค่อนมาทางทิศเหนือเป็นหลัก



                       2.ลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้ เป็นลมที่พัดผ่านประเทศไทยในฤดูร้อนและฤดูฝนประมาณ เดือนมีนาคม-ตุลาคม ของทุกปี โดยเป็นช่วงที่โลกโคจรเอาแกนที่เอียงเข้าหาดวงอาทิตย์ ทำให้ส่วนของโลกที่เป็นพื้นทวีปได้รับแสงอาทิตย์มากกว่าส่วนที่เป็นมหาสมุทร เมื่ออากาศบริเวณพื้นทวีปที่ส่วนใหญ่อยู่ในทิศตะวันออกเฉียงเหนือร้อนและลอยตัวสูงขึ้น จึงทำให้อากาศที่เย็นกว่าจากมหาสมุทรโดยเฉพาะจากมหาสมุทรอินเดียพัดเข้ามาแทนที่เราจึงเรียกกระแสลมดังกล่าวว่าลมมรสุมตะวันตกเฉีนงใต้ โดยกระแสลมจะพัดผ่านมาค่อนมาทางทิศใต้เป็นหลัก

                      ดังนั้นหากเราต้องการจะให้บ้านนั้นเย็นสบายมีกระแสลมไหลเวียนเข้าบ้านอยู่ตลอดเวลา ซินแสหรืออาจารย์ฮวงจุ้ยก็จะเน้นให้สร้างบ้านหรืออาคารในแนวหันทิศเหนือหรือหันทิศใต้เป็นหลัก เพราะจะทำให้บ้านสามารถรับกับกระแสลมที่พัดผ่านเข้ามาได้เต็มที่ โดยถ้าบ้านหันหน้าไปทางทิศใต้ก็จะได้รับลมเป็นเวลามากกว่า เพราะลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้นั้นพัดผ่านกินเวลา 8 ใน 12 เดือน แต่หากสร้างบ้านหันหน้าไปทางทิศเหนือก็จะได้รับลมเป็นเวลาน้อยกว่าบ้านที่หันทางทิศใต้ เพราะลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือนั้นพัดผ่านกินเวลา 4 ใน 12 เดือน



                     การที่บ้านหันไปทางทิศเหนือนั้นเองก็จะมีข้อดีชดเชยคือแดดจะไม่ค่อยเข้าที่หน้าบ้าน เพราะในประเทศที่อยู่เหนือเส้นศูนย์สูตร ซึ่งประเทศไทยเราเองก็เป็นหนึ่งในนั้น โดยส่วนใหญ่เกือบทั้งปีแสงแดดจะอ้อมทิศใต้ ดังนั้นหากท่านต้องการเน้นลมผ่านเยอะๆ เกือนตลอดปี และส่วนตัวชอบแสงแดดก็สามารถเลือกบ้านที่หันไปทางทิศใต้ได้ แต่หากท่านยอมรับลมน้อยลงไปหน่อยแต่เน้นว่าแสงแดดไม่ค่อยเข้าที่หน้าบ้านก็สามารถเลือกบ้านที่หันหน้าไปทางทิศเหนือใต้

                    แต่สิ่งที่จะลืมไม่ได้คือเรื่องของการออกแบบบ้านเพราะการที่กระแสลมจะเข้าบ้านได้นั้นจะต้องมี “ช่อง” ให้ลมเข้า และยังไม่พอต้องมี “ช่อง” ให้ลมออกด้วย ซึ่งช่องเหล่านั้นก็คือหน้าต่างและประตู ดังนั้นบ้านที่จะมีกระแสลมผ่านเข้าได้อย่างทั่วถึงก็ควรจะมีช่องประตู และหน้าต่างในปริมาณที่เหมาะสมด้วย จึงทำให้กระแสลม กระแสอากาศไหลเวียนถ่ายเทได้ดี คำถามคืออย่างไรจึงเรียกได้ว่าบ้านหลังนี้ลมเข้าคำตอบคือซินแสจะลองยืนที่ปากประตูทางเข้าตัวบ้านของท่าน หากรู้สึกว่าลมพัดผ่าน ยืนแล้วเย็นสบาย ไม่อึดอัดนั่นก็ถือว่าใช้ได้ หรืออีกวิธีหนึ่งเราก็สามารถสังเกตได้ง่ายๆ ว่าบ้านที่มีประตูหน้าต่างเพียงพอ ในตอนกลางวันนั้นแสงธรรมชาติจะเข้าบ้านได้มากจนสว่างเพียงพอที่จะใช้ชีวิตได้โดยไม่ต้องเปิดไฟเพิ่มเติม



                    โดยควรระวังในการออกแบบประตูหน้าต่างของบ้านที่บางครั้งออกแบบให้มีมากเกินไป หากประตูหน้าบ้านตรงกับประตูหลังบ้านพอดี แม้ว่ากระแสลมจะเข้าไปมากอย่างรวดเร็ว แต่กลับจะออกไปรวดเร็วด้วย ในบางครั้งซินแสฮวงจุ้ยเรียกเป็น “บ้านที่เก็บโชคไม่อยู่” ดังนั้นต้องระวังการที่ออกแบบประตูหน้าบ้านให้ตรงกับประตูหลังบ้าน แต่หากบ้านของท่านมีลักษณะนั้นไปแล้ว ก็หาอุปกรณ์หรือเฟอร์นิเจอร์หนักๆ ใหญ่ๆ มาวางกดพื้นที่ก่อนถึงประตูหลังบ้านไว้ก็ช่วยในการปรับแก้ฮวงจุ้ยได้ หรือหากเป็นห้องนอน การออกแบบหน้าต่างให้ตรงกับศีรษะพอดีก็ถือว่าไม่เหมาะสม เพราะหากลมหรือแสงเข้าที่ศีรษะในเวลานอนก็อ่านว่าจะเป็นการรบกวนการนอน การแก้ไขก็ให้ท่านใช้ม่านทึบแสงในการปิดหน้าต่างที่ศีรษะในเวลานอนได้



                     อย่างไรก็ตามความรู้ดังกล่าวยังถือว่าเป็นเพียงความรู้เบื้องต้นเท่านั้น เพราะในทิศหลัก 4 ทิศ คือ ใต้ , ออก , เหนือ และตกนั้น ในศาสตร์ฮวงจุ้ยชั้นสูงได้แบ่งออกเป็น 24 ทิศทางย่อย และในทุก 4 ทิศทางหลักจะมีทั้งทิศดีและทิศไม่ดีปะปนกันไป จึงไม่ได้แปลว่าบ้านหันหน้าทิศใต้หรือหันทิศเหนือแล้วจะดีเสมอไป เราจึงจำเป็นต้องได้รับคำปรึกษาจากซินแสที่มีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ในการพิจารณาฮวงจุ้ยแบบละเอียดครับ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก ธ.กสิกรไทย

วันพุธที่ 14 ตุลาคม พ.ศ. 2558

สิ่งที่ควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์

สิ่งที่ควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์


1.สิ่งที่ควรรู้ก่อนต่อเติมบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว

1.1 ประเด็นด้านกฏหมายในการต่อเติมบ้านใหม่

             การต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร ตามรายละเอียดต่อไปนี้ จำเป็นต้องได้รับการอนุญาตจกาทางราชการ

-การขยายพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใด ตั้งแต่ 5 ตร.ม.

-เปลี่ยนหลังคา หรือขยายหลังคาให้ปกคลุมเนื้อที่มากขึ้นกว่าเดิม

-เพิ่ม-ลด จำนวน หรือ เปลี่ยนเสา คาร บันได และผนัง

อาคารจะต้องมีระยะถอยร่นจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้

-สำหรับทาวน์เฮาส์และตึกแถว พื้นที่ว่างด้านหลังกว้าง 2 ม. จะต้องเว้นว่างไว้เพื่อเป็นทางหนีไฟ

-ผนังด้านที่เปิดประตู หน้างต่าง ที่สูงไม่เกิด 9 ม. ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2.0 ม. สำหรับ ที่สูงเกิน 9.0 ม. ต้องห่าง 3.0 ม. ผนังที่ไม่มีช่องเปิดต้องห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.50 ม. ยกเว้น แต่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง

จะเห็นได้ว่าตามกฏหมายนั้น ทาวน์เฮาส์ และตึกแถวแทบจะไม่สามารถต่อเติมใด ๆ ได้ตามกฏหมาย ยกเว้น แต่มีพื้นที่เหลือด้านหลังมาก ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากต้องการต่อเติมอย่างถูกต้องก็ต้องมีการ ยื่นขออนุญาตก่อสร้างด้วย แต่ที่เห็นว่ามีการก่อสร้างต่อเติมอยู่ทั่วไปก็เพราะทางราชการอนุโลมให้ หากไม่มีปัญหาใด ๆ กับบ้านข้างเคียง



1.2 ประเด็นความขัดแย้งกับบ้านข้างเคียง

             จากประเด็นที่ 1 จะเห็นได้ว่าการที่จะสามารถต่อเติมได้อย่างไม่มีปัญหานั้น จำเป็นจะต้องมีการ พูดคุยกับบ้านข้างเคียงก่อนว่าจะมีการต่อเติมบ้าน เพราะหากบ้านข้างเคียงไม่ยินยอม และไป ร้องเรียนกับทางราชการก็จะมีปัญหาตามมาค่อนข้างมาก แต่หากบ้านใดมีพื้นที่มากพอจนสามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้ เจ้าของบ้านก็ยังคงต้อง รับผิดชอบต่อความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นจากการก่อสร้างต่อบ้านข้างเคียงด้วย เช่น แรงสั่นสะเทือนจากการตอกเสาเข็ม การเคลื่อนตัวจากการขุดดิน ปัญหาเสียง หรือ ฝุ่นผง ซึ่งหากมีปัญหาจนบ้านข้างเคียงรับไม่ได้ อาจเกิดการฟ้องร้อง ให้หยุดการสร้าง และ สามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายในกรณีที่เกิดความเสียหาย

1.3การต่อเติมบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว

              เป็นงานที่ต้องอาศัยวิศวกรเป็นผู้ออกแบบงานส่วนต่อเติมให้ เนื่องจากพื้นที่ส่วนที่ต่อเติมมักเป็นพื้นที่จำกัด และต้องคำนึงถึง สภาพปัจจุบันของอาคาร ตลอดจนสภาพพื้นที่ส่วนที่จะต้องการ ต่อเติม ซึ่งมีข้อจำกัดในการทำงาน การเลือกใช้ระบบของเสาเข็ม การขนย้ายวัสดุก่อนสร้าง ตลอดจนการแก้ไขปัญหาน้ำรั่วบริเวณ รอยต่อของอาคารเดิมและส่วนต่อเติม

2 ข้อแนะนำในการต่อเติมบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ 

2.1.รูปแบบทางสถาปัตยกรรม

              โดยทั่วไปการออกแบบบ้าน ผู้ออกแบบจะต้องคำนึงการระบายอากาศ แสงสว่าง ตลอดจน ความปลอดภัยเมื่อเกิดปัญหาเพลิงไหม้ แต่เมื่อมีการต่อเติมพื้นที่ใช้สอยอาคารแล้ว สิ่งที่ เจ้าของบ้านมักจะมองข้ามสิ่งเหล่านี้ไป มักจะมองเฉพาะต้องการพื้นที่ใช้งานสูงสุด โดยเฉพาะ ทาว์เฮาส์ที่มีพื้นที่ด้านหลังชิดกับบ้านข้างเคียงทั้ง 3 ด้าน เมื่อต่อเติมแล้วมีปัญหาว่าร้อน ลมไม่พัดเข้าบ้าน ภายในบ้านมืด ต้องติดตั้งระบบปรับอาการศ และต้องเปิดไฟตลอดทั้งวัน รูปแบบที่แนะนำสำหรับการต่อเติมพื้นที่หลังบ้านก็คือ พยายามให้เปิดช่องระบายอากาศ โดย ให้อากาศสามารถถ่ายเทจากหน้าบ้านมาออกที่ช่องที่เปิดไว้ในส่วนหลังบ้าน หากมีพื้นที่จำกัด ให้ออกแบบหลังคาเป็น 2 ชั้น เพื่อเป็นช่องระบายอากาศ หรือหากมีพื้นที่หลังบ้านกว้างพอ ก็ให้เปิดเป็นพื้นที่่ว่างโดยไม่มีผนัง เพื่อให้สามารถใช้เป็นพื้นที่ซักล้างให้แห้ง และลมสามารถ เข้าถึงได้ ก็จะทำให้ภายในบ้านไม่มีปัญหาอับลมและมีตลอดเวลาได้



2.2 รูปแบบทางด้านโครงสร้างบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านใหม่

             หลักการในการต่อเติมจะต้องแยกโครงสร้างส่วนต่อเติมใหม่ให้เป็นโครงสร้างต่างหาก ที่สามารถอยู่ได้โดยตัวเอง การแยกโครงสร้างจะต้องให้แยกขาดจริง ๆ โดยต้องเว้นให้เกิดช่องว่าง ระหว่างอาคาร ถ้ามีพื้นที่พอ แต่ถ้าไม่มีก็ให้กั้นด้วยโฟม เพื่อไม่ให้มีการเชื่อมต่อของโครงสร้างเดิม กับโครงสร้างใหม่ ซึ่งรวมถึงห้ามเชื่อมต่อวัสดุปูผิว และผนังก็ควรเว้นช่องไว้ แล้วอุดด้วยวัสดุยาแนว ประเภท โพลียูรีเทน เพื่อป้องกันปัญหาน้ำรั่วซึม ส่วนหลังคาก้ให้ทำปีกนอกยึดติดกับตัวอาคารเดิม ยื่นมาคลุมอาคารที่ต่อเติม เพื่อป้องกันน้ำรั่วบริเวณรอยต่อ


3 ปัญหาการต่อเติมบ้านผิดวิธี



3.1 ทำให้อาคารทรุดตัวไม่เท่ากัน

3.2 ทำให้อาคารฉีกขาดจากโครงสร้างที่เชื่อมกัน

4 หลักการต่อเติมบ้านอย่างถูกวิธีต่อเติมบ้านอย่างถูกวิธี

4.1 โครงสร้างอาคารส่วนต่อเติม

-ต้องแยกจากอาคารเดิม (บ้านของโครงการ) ต้องแยกจากรั้วรอบด้าน โดยเด็ดขาด เพื่อหลีกเลี่ยง ความเสียหายที่เกิดจากการทรุดตัวต่างระดับระหว่างอาคารเดิมกับอาคารส่วนต่อเติม

4.2 ลักษณะฐานรากของอาคารส่วนต่อเติมแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ

-ต่อเติมโดยใช้ Micro Pile ที่มีความยาวเท่ากับความยาวเสาเข็มของอาคารบ้านเดิม

-ต่อเติมโดยใช้เสาเข็มสำเร็จรูป ความยาวประมาณ 6 เมตร (ยกเว้น เขตกรุงเทพฯ โซนใต้ เช่น ปากน้ำ พระประแดง แนะนำให้ใช้เข็มยาวเท่านั้น)


ขอบคุณข้อมูลจาก Sanook.com

วันจันทร์ที่ 28 กันยายน พ.ศ. 2558

โครงการของเรา

โครงการ My Resort จ.จันทบุรี (Comming soon)







โครงการ The Living พหลโยธิน

โครงการ  The Living พหลโยธิน-รามอินทรา




โครงการ                              The Living พหลโยธิน
ที่ตั้ง                                      ถนนพหลโยธิน ซอย 48 แยก 21

รูปแบบโครงการ                 Townhome 2 ชั้น
จำนวนทั้งหมด                    3 หลัง

รายละเอียดตัวบ้าน             Townhome 2 ชั้น หน้ากว้าง 5.5m.  พื้นที่ใช้สอย 105 ตรม.  พื้นที่ดิน 21-29 ตรว.
                                         
สิ่งอำนวยความสะดวก        ใกล้เซนทรัลรามอินทรา    ใกล้โลตัสหลักสี่ บิ๊กซีดอนเมือง  ในอนาคตมีรถไฟฟ้า
                                            สายสีเขียวและสีชมพูผ่าน

ราคาขาย                             2.88-3.3 ล้านบาท  

สำนักงานขาย โทร             083-4645150 ,     E-mail   puttawongp@hotmail.com


แผนที่ตั้งโครงการ






                                                โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีชมพู



แบบบ้านในโครงการ







บรรยากาศโครงการ






วันอังคารที่ 22 กันยายน พ.ศ. 2558

สิ่งที่ต้องระวังในการซื้อคอนโดใหม่

สิ่งที่ผู้ซื้อต้องระวังในการซื้อคอนโดใหม่

                      บางคนอาจจะคิดว่า การซื้อคอนโดใหม่จากเจ้าของโครงการ คงไม่มีอะไรที่ต้องเป็นห่วงมากเหมือนการซื้อมือสอง หรือมือสามจากเจ้าของห้องคนเดิม แต่หารู้ไม่ เจ้าของโครงการมือใหม่ หรือรายเล็กบางราย (หรือพวกพนักงานขาย หรือตัวแทนขายคอนโดของโครงการ) ก็อาจไม่ตรงไปตรงมากับลูกค้าได้ แต่จริงๆ แล้วเจ้าของโครงการรายเล็ก หรือมือใหม่ที่ดีก็มีครับ และอาจมิใช่เรื่องของการตั้งใจไม่ตรงไปตรงมาหรอกครับ แต่อาจเป็นเรื่องของความพยายามที่จะรีบปิดการขาย ให้ข้อมูลกับผู้ซื้อไม่ครบ หรือไม่ยอมรับความเสี่ยงเองแต่ผ่านความเสี่ยงให้ผู้ซื้อรับไปในเรื่องบางเรื่องเสียมากกว่า เอาละครับ เราลองมาดูประเด็นปัญหาที่มักพบเห็นกันบ่อย และพวกเราควรต้องระวังในการซื้อคอนโดมือหนึ่งกันดีกว่าครับ


                  คอนโดเสร็จแล้วแต่ไม่ตรงตามโฆษณา

                  เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่เปิดขายโดยที่ยังสร้างไม่เสร็จ จึงถือว่าเป็นการซื้อของบนกระดาษ และบนความเชื่อคำโฆษณา หรือคำบอกเล่าของพนักงานขาย ดังนั้น ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นคือเมื่อสร้างเสร็จแล้ว คอนโดเราอาจไม่ได้เป็นไปตามที่โฆษณาเอาไว้ หรือไม่เป็นไปตามห้องตัวอย่างที่มักจะสร้างให้ดูสวยงาม เช่น ความสูง หรือแปลนห้องไม่ตรงตามโฆษณา ส่วนกลางน้อยกว่าที่โฆษณาไว้ หรือสเปคของที่ได้ไม่เหมือนห้องตัวอย่าง เป็นต้น ในเรื่องนี้ทางออกก็คือ เราควรคุยทำความเข้าใจให้ชัดเจนแต่แรก และเก็บโบรชัวร์เอกสารโฆษณาโครงการเอาไว้ให้หมด (เพราะถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย) เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ และเราสามารถพิสูจน์ได้ว่ากรณีแบบนี้ถือว่า ผู้ประกอบการไม่ทำตามที่ตกลงกันในสัญญา และเราไม่ประสงค์จะได้ห้องนี้อีกต่อไป เราอาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามหลักกฎหมายทั่วไปได้ (ถึงแม้สัญญาจะซื้อจะขายอาจไม่ได้เขียนชัดเจนว่าเหตุพวกนี้เป็นเหตุเลิกสัญญาได้ก็ตาม) เพราะตามหลักกฎหมายทั่วไปนั้น หากผู้ขายผิดสัญญาไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของตน เราก็มีสิทธิเลิกสัญญาไม่ซื้อคอนโดได้โดยแจ้งให้เจ้าของโครงการแก้ไขตามสมควร (เช่น 30 วัน) ถ้าไม่แก้ไข เราก็เลิกสัญญาได้



                 ขายโดยยังไม่ได้รับใบอนุญาต

                 มีหลายโครงการที่เริ่มเปิดขายโดยยังไม่มีใบอนุญาตสำคัญที่ต้องมี ซึ่งถ้าเป็นเช่นนั้น การที่เราเข้าไปจองซื้อโครงการนั้นก็ถือเป็นความเสี่ยงของเราเองว่าถ้าซื้อแล้ว ในท้ายที่สุดอาจได้แค่กระดาษเปล่าไม่ได้ห้องชุดก็เป็นได้ ใบอนุญาตหลักสำคัญที่โครงการต้องมีเพื่อให้แน่ใจว่าโครงการสามารถเดินหน้าต่อได้แน่คือ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร และรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment (EIA) Report) ดังนั้นก่อนจองหรือลงนามในสัญญาก็ควรตรวจสอบกับโครงการว่าใบอนุญาตเหล่านี้ทางโครงการมีหรือยัง เพราะตัวอย่างเช่น ในกรณีถ้าสร้างไปแล้วแต่ EIA ไม่ผ่าน จะทำให้เกิดปัญหาโอนห้องชุดให้ผู้ซื้อไม่ได้ (ทั้งนี้ ในกรณีของ EIA จะต้องมีสำหรับโครงการที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป) ไม่นานมานี้ ก็มีโครงการคอนโดบางรายเปิดจองไปแล้ว (แถวศรีนครินทร์ และสุรศักดิ์) แต่สุดท้ายต้องคืนเงินจองให้ลูกค้า เพราะไม่ผ่าน EIAเริ่มขายโดยที่ยังไม่มีผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้างล่าช้าบางโครงการเมื่อออกแบบเสร็จก็เปิดขายเลย และเมื่อขายไปได้สักพัก หรือมียอดขายจำนวนหนึ่งแล้วค่อยจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง (เนื่องด้วยอาจจะยังหาผู้รับเหมาก่อสร้างในราคาที่เจ้าของโครงการพอใจยังไม่ได้ หรือเพื่อผ่านความเสี่ยงไปยังผู้ซื้อว่าให้มีเงินเข้ามาก่อนแล้วค่อยทำสัญญากับผู้รับเหมา) ซึ่งถ้าเจอเช่นนี้ เราต้องระวังว่า สุดท้ายเจ้าของโครงการจะจ้างผู้รับเหมาช้าหรือไม่ โครงการจะก่อสร้างล่าช้าหรือไม่ และถ้าจ้างแล้ว ผู้รับเหมารายนั้นจะน่าเชื่อถือหรือไม่ ผลงานในอดีตเป็นอย่างไร เคยทิ้งงาน หรือทำงานไม่เสร็จหรือไม่ เป็นต้น เพราะปัจจุบันผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ๆ ที่น่าเชื่อถือมีไม่มาก และมักจะมีงานล้นมือพอสมควร


                โครงการหยุดชะงักเพราะไม่ผ่าน Financing

                ในการสร้างคอนโด เจ้าของโครงการบางรายอาจขอเงินกู้จากธนาคารในลักษณะที่เรียกว่า "Project Financing" และวิธีการลดความเสี่ยงของธนาคารอย่างหนึ่งในการให้กู้คือ การกำหนดเงื่อนไขว่าเจ้าของโครงการจะได้เงินกู้ต่อเมื่อขายยูนิตในโครงการนั้นได้ในระดับหนึ่งแล้ว เช่น ขายได้เกินกว่า 50% แล้ว และตราบใดที่ยังขายไม่ถึงจำนวนนี้ ก็ยังเบิกเงินจากธนาคารไม่ได้ ทีนี้ปัญหาคือ ถ้าเจ้าของโครงการเปิดขายแล้ว แต่ขายได้ไม่ถึง 50% และเจ้าของโครงการเองก็ไม่มีเงินพอที่จะสร้างต่อ ลูกค้าที่ซื้อไปแล้วก็จะเจอปัญหาแน่นอนว่า โครงการสร้างไปได้ครึ่งๆ กลางๆ แล้วต้องหยุดลง วิธีลดความเสี่ยงในเรื่องนี้หลักๆ เลยก็คือ การเลือกเจ้าของโครงการที่น่าเชื่อถือ และมีฐานะการเงินที่ดีในระดับหนึ่งที่จะประคองโครงการ หรือหาเงินมาสร้างต่อเองให้เสร็จได้หากเจอปัญหาทำไม่ได้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดแบบนี้


                ทางเข้าออกคอนโดไม่ชัดเจน

                ในบางกรณี ผู้ประกอบการเข้าซื้อที่ดินตาบอด (เพราะราคาอาจต่ำกว่าที่ดินโดยรอบ) เพื่อหวังว่าจะนำมาพัฒนาโครงการ แล้วรีบเปิดขายโครงการเลยโดยที่ยังตกลงทางเข้า-ออกที่ชัดเจนกับเจ้าของที่ดินแปลงข้างๆ ที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกไม่ได้ (โดยปกติวิธีการขอทางเข้า-ออกที่ทำ และถูกต้องตามกฎหมายที่สุดคือในรูปแบบของ "ภาระจำยอม" คือที่ดินที่ติดกันนั้นตกลงยอมเป็นภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงโครงการคอนโดเรา) ปัญหาที่เกิดคือ พนักงานขายอาจบอกเราว่ามีทางเข้า-ออกผ่านที่ดินของคนอื่นที่ติดกัน แต่เราพอถามจี้ไปจี้มา ก็อาจได้รับคำตอบที่เริ่มอ้ำอึ้ง ไม่ได้รายละเอียดที่ชัดเจนว่าถ้าทางเข้า-ออกไม่ใช่เป็นของโครงการแล้วเป็นของใคร และรูปแบบข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินแปลงที่ใช้เข้า-ออกนั้นเป็นอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในอนาคต เราควรขอให้เจ้าของโครงการแสดงเอกสารให้เราดูว่าได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินสองแปลงนี้กับกรมที่ดินแล้วหรือไม่ และอย่างไร ในทางปฏิบัติ โครงการแถบถนนรัชดาภิเษก หรือถนนพหลโยธินบางพื้นที่อาจต้องอาศัยทางเข้า-ออกจากการรถไฟแห่งประเทศไทย หรือที่ราชพัสดุ เราในฐานะคนซื้อควรต้องระวัง หรือสอบถามจากเจ้าของโครงการแถบพื้นที่เหล่านี้ให้ดีก่อนซื้อ


                ที่ดินเปล่ารอบข้างจะมีตึกสูงขึ้นมาบัง

               บางโครงการหากมีที่ดินว่างเปล่ารอบๆ ข้างอยู่ และพนักงานขายอาจจะรู้ข้อมูลวงในอยู่แล้วว่าจะมีโครงการ หรือตึกสูงขึ้น แต่อาจไม่เปิดเผยข้อมูลเหล่านี้ให้ลูกค้าทราบ หรือเปิดเผยไม่หมด เพราะกลัวว่าห้องบางทิศจะขายไม่ได้ กรณีแบบนี้ เราควรระวังนะครับ เพราะพอเราซื้อไปได้สักพัก อาจจะมีตึกสูงขึ้นมาอยู่ติดกัน หรือบังวิว ที่ผ่านมาในอดีต ก็มีโครงการแถวๆ หลังสวน ราชเทวี ราชดำริ สุขุมวิท 40 กว่าๆ ที่เกิดปัญหาทำนองนี้ว่า โครงการใหม่ๆ สร้างขึ้นมาบังวิวของคนอยู่คอนโดเก่าติดกัน ดังนั้น หากเราเจอแบบนี้ เราควรต้องสืบหาข้อมูล หรือซักถามให้ได้ข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดก่อนตัดสินใจซื้อว่าที่ดินเปล่าเหล่านั้นจะเป็นอะไร หรือมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายอื่นซื้อไปแล้วหรือยัง เป็นต้น



                 สัญญาจองซื้อ และการโดนเซลล์ยักยอกเงินจอง

                 บางโครงการกำหนดให้ลูกค้าทำสัญญาเรียกว่า "“สัญญาจองซื้อ"” (ซึ่งไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด /ห้องชุด) และในสัญญาจองซื้อนี้ระบุให้ลูกค้าต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ แล้วต่อมาค่อยกำหนดให้ลูกค้ามาทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย'' ภายหลัง ซึ่งถ้าเราเจอแบบนี้ เราต้องระวังนะครับ เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของโครงการจะยังไม่ยอมผูกมัดตัวเองด้วยการลงนามใน "สัญญาจะซื้อจะขาย"” กับลูกค้า (อาจเป็นเพราะยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารจากราชการ เป็นต้น) ทางแก้คือ หากเจอแบบนี้ เราควรปฏิเสธไม่ลงนามในสัญญาจองซื้อ และไปลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายทีเดียวไปเลย เพราะสัญญาจองซื้อไม่มีกฎหมายควบคุม และอาจเขียนอะไรที่เอาเปรียบลูกค้าได้ (เช่น บอกว่าสัญญานี้คือการจองซื้อเฉยๆ แต่ไม่ได้เป็นข้อผูกมัดว่าเจ้าของโครงการจะขายห้องชุดให้ เป็นต้น) อนึ่ง วิธีปฏิบัติปกติที่ปลอดภัยสำหรับคนซื้อก็คือ ถ้าผู้ซื้อตกลงใจซื้อแล้ววางเงินจอง เจ้าของโครงการจะออก  ''“"ใบรับเงินจอง"” ให้ แล้วนัดวันทำ “"''สัญญาจะซื้อจะขาย"” กันอีกไม่นานหลังจากนั้น ดังนั้นเราจะลงนามในสัญญาแค่ 2 ครั้งเท่านั้นนะครับ คือสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขาย ซึ่งสัญญาตัวหลังนี้จะทำ และจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดิน (เรียกเป็นทางการว่า "หนังสือสัญญาขายห้องชุด" (ฟอร์ม อ.ช. 23)) และทั้งสองสัญญานี้กฎหมายกำหนดให้ต้องมีเนื้อหาตามสัญญามาตรฐาน นอกจากนี้เราควรระวังปัญหาอีกอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อยคือ พนักงานขายรับเงินจองจากเราเป็นเงินสด แล้วออกใบรับเงินจองหรือใบเสร็จในนามส่วนตัว แล้วต่อมาก็ลาออกไปทำให้ลูกค้ามีปัญหากับโครงการ กรณีแบบนี้ก็ต้องระวัง โดยเราควรจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายโครงการโดยตรงหรือจ่ายบัตรเครดิต และให้โครงการออกใบเสร็จรับเงินในนามบริษัทเจ้าของโครงการจะดีกว่า


                 สัญญาไม่เป็นไปตามสัญญามาตรฐาน

                 หากเราจะซื้อคอนโด แล้วเมื่อถึงเวลานัดกันทำสัญญา เจ้าของโครงการ หรือเซลล์เอาสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมาให้ลงนาม แล้วสัญญานั้นมีเนื้อหา หรือหน้าตาที่แตกต่างจากสัญญามาตรฐานตามประกาศกระทรวงมหาดไทย (ดูได้จากประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ประกาศวันที่ 1 กรกฎาคม 2551) ให้ระวังนะครับว่าสัญญานั้นอาจมีเนื้อหา หรือข้อความที่เอาเปรียบ หรือไม่เป็นธรรมกับท่านได้ ทางออกในกรณีนี้คือท่านอาจขอชะลอการลงนาม ขอเวลาตรวจสอบสัญญาเพิ่มเติม และขอให้มีการแก้ไข หรือตัดออก และถ้าจำเป็นอาจร้องเรียนสคบ.ได้ เพราะจริงๆ แล้วถ้าเราเจอเจ้าของโครงการทำแบบนี้ ถือว่าเจ้าของโครงการทำผิดพรบ.อาคารชุด และมีโทษตามกฎหมายนะครับ นอกจากนี้ ถ้าเจ้าของโครงการไม่ยอมแก้ไข หรือตัดข้อสัญญาที่แปลกประหลาดแตกต่างจากสัญญามาตรฐานเหล่านี้ออกไป (และข้อสัญญาเหล่านี้ก็ไม่เป็นคุณกับเราในฐานะผู้ซื้อด้วย) ตามกฎหมายนั้น เราสามารถอ้างมาตรา 6/2 ของ พรบ. อาคารชุดได้นะครับว่าข้อสัญญาประหลาดแตกต่างเหล่านี้จะไม่มีผลผูกพันใช้บังคับกับเรา และเราในฐานะผู้ซื้อจะไม่ถูกผูกพันโดยข้อสัญญาดังกล่าว (เสมือนหนึ่งว่าไม่มีข้อสัญญาเหล่านี้เลย)


                  สร้างเสร็จพื้นที่ออกมาไม่เท่ากับตอนซื้อ

                  คอนโดที่เปิดขายในระหว่างที่ยังสร้างไม่เสร็จ อาจมีประเด็นว่าจำนวนพื้นที่คอนโดต่อตารางเมตรหลังสร้างเสร็จแล้วออกมาไม่ตรงกับจำนวนพื้นที่ที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้ซื้อบางคนอาจพยายามปฏิเสธไม่รับโอนห้อง เพราะได้ห้องขนาดเล็กลง หรือต้องจ่ายเงินมากขึ้น แต่ถ้าว่าตามหลักการสัญญามาตรฐานของกระทรวงมหาดไทยแล้ว สัญญากำหนดให้ผู้ซื้อจะต้องรับโอนห้องนั้นโดยให้คำนวณราคาใหม่ตามราคาต่อตารางเมตรที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงนั้นโดยที่ผู้ซื้อจะปฏิเสธไม่ซื้อไม่ได้นะครับ ข้อยกเว้นที่ผู้ซื้อจะสามารถปฏิเสธได้ก็คือกรณีที่จำนวนพื้นที่ซึ่งแตกต่างกันนั้นเพิ่มขึ้น หรือลดลงเกินกว่า 5% ของพื้นที่เดิมที่ตกลงกันในตอนแรก (ตามหลักกฎหมายแพ่งทั่วไป) ดังนั้น ถ้าเกิน 5% เราปฏิเสธไม่ซื้อได้ครับ


                   บังคับให้โอนแต่ห้องยังไม่เรียบร้อย

                   โดยปกติถ้าเจ้าของโครงการสร้างคอนโดเสร็จแล้ว ลูกค้าจะต้องรับโอนคอนโดนั้น แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ก็คือ คำว่า "เสร็จแล้ว" หรือคำว่า "เจ้าของโครงการได้ก่อสร้างอาคาร และห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา" มักจะมีมุมมองที่ไม่เหมือนกันระหว่างลูกค้า และเจ้าของโครงการ ลูกค้าอาจ
มองว่าถ้าบัวพื้นติดไม่ดี หรือวอลล์เปเปอร์ติดไม่เรียบร้อย ถือว่ายังไม่เสร็จ และจะไม่รับโอนเลย แต่เจ้าของโครงการอาจมองว่าเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องเล็กน้อย และไม่ได้กระทบกับการอยู่อาศัยจึงถือว่าเสร็จแล้ว และลูกค้าต้องรับโอน ในทางปฏิบัติเรื่องแบบนี้ก็ไม่มีวิธีการลดความเสี่ยงที่เป็นสูตรตายตัว เพราะกรมที่ดิน หรือสคบ. ก็ไม่ได้มีการกำหนดกฎเกณฑ์ในเรื่องเหล่านี้ไว้ชัดเจน ดังนั้น คงต้องแล้วแต่การเจรจาระหว่างเจ้าของโครงการ และลูกค้า ณ ขณะนั้นๆ ว่าพร้อมรับโอนกันเมื่อใด และหากมีข้อชำรุดบกพร่องจะแก้ไขกันเมื่อไร และอย่างไร หรือจะมีการให้ของแถม หรือส่วนลดเป็นการทดแทนเพื่อให้คนซื้อรับโอนคอนโดเร็วขึ้น เป็นต้น



                 สร้างคอนโดไม่เสร็จตามเวลา

                 ถ้าเจ้าของโครงการสร้างคอนโดล่าช้า หรือไม่เสร็จ และเมื่อถึงกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายว่าเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วก็ยังโอนให้ลูกค้าไม่ได้ คำถามคือลูกค้าจะทำอะไรได้บ้าง กรณีนี้คงต้องแยกพิจารณาสองแบบ คือ 1) ถ้าเห็นชัดเจนว่าไม่เสร็จ เช่น ตึกยังไม่สร้างเลย หรือสร้างได้แค่ครึ่งเดียว หรือเสร็จแค่โครงสร้าง แต่ข้างในยังไม่ได้ทำ กรณีนี้สัญญามาตรฐานกำหนดให้เรามีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยเจ้าของโครงการต้องคืนเงินที่เราชำระไปแล้วทั้งหมด พร้อมเบี้ยปรับในอัตราเดียวกับที่เจ้าของโครงการคิดจากเรากรณีที่เราชำระล่าช้า หรือถ้าเรายังไม่อยากเลิกสัญญา เราก็มีสิทธิหยุดชำระเงินค่างวดได้เลย (เพราะสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน ถ้าฝ่ายหนึ่งไม่ทำหน้าที่ อีกฝ่ายหนึ่งก็ไม่ต้องทำหน้าที่หรือชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน) และเรียกค่าปรับเป็นรายวันได้ในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาห้องชุดแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาห้องชุด และ 2) ถ้าคำว่าเสร็จ หรือไม่เสร็จนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ชัดเจน เช่น ห้องเสร็จหมดแต่ส่วนกลางยังไม่เรียบร้อย หรือโครงสร้างห้องเสร็จหมดแต่รายละเอียดเล็กน้อยภายในห้องยังเก็บ หรือแก้ไขให้ไม่เรียบร้อย กรณีเหล่านี้ เป็นเรื่องที่มักเป็นประเด็นกันในทางปฏิบัติ และคงเป็นเรื่องที่ต้องพิสูจน์ หรือเจรจากันเป็นกรณีๆ ไประหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อ ไม่มีสูตรตายตัวครับ

                  ทั้งหมดนี้คือเป็นประเด็นหลักๆ ที่เราควรระวังเวลาจะซื้อคอนโด เพราะถึงแม้ธุรกิจคอนโดจะเป็นธุรกิจกึ่งควบคุมที่ทั้ง สคบ. และกรมที่ดินให้ความสำคัญ แต่ในชีวิตจริงก็มีเรื่องต่างๆ มากมายที่กฎเกณฑ์ราชการอาจครอบคลุมไม่ถึง หรือเจ้าของโครงการสร้างสรรค์วิธีการขายใหม่ๆ ที่จะทำให้คอนโดของตัวเองขายเร็วขึ้น ซึ่งเรื่องเหล่านี้เราคงต้องฉุกคิด หรือระมัดระวังเอง แต่ก็หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้พวกเราตามทัน และเข้าใจเรื่องพวกนี้กันมากขึ้นนะครับเพื่อให้เราซื้อคอนโดกันได้อย่างสบายใจ โดยไม่รู้สึกว่าถูกหลอก หรือถูกเอาเปรียบกันนะครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก checkraka

วันพฤหัสบดีที่ 17 กันยายน พ.ศ. 2558

รู้รอบการดูแลบ้าน รับหน้าฝน

           
                       ภาวะการณ์ของฝน น้ำท่วม ในบ้านเราไม่สามารถที่จะทำใจได้ว่าจะเกิดแบบไหน น้ำจะมาอย่างไร ฝนจะตกมากแค่ไหนไม่มีใครรู้แน่ชัด แต่เราจะต้องเตรียมตัวเพื่อป้องกันความรำคาญ ปัญหาที่เกิดขึ้นกันบ่อย ๆ ในจุดต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น เพื่อรองรับ ฝนมา น้ำจะได้ไม่ซึมเข้าบ้าน ให้เรามานั่งซึมกัน ดังนั้น เราต้องรู้ทันการแก้ปัญหา การใช้วัสดุต่าง ๆ เพื่อป้องกันไว้ก่อน การซ่อมแซม และการใช้วัสดุที่ถูกต้อง จะช่วยแก้ปัญหาในระยะยาวได้อย่างสบายใจ ซึ่งปัญหาเรื่องของผนัง ที่มีรอยแตกร้าว แตกลายงา ทำให้น้ำรั่วซึมเข้าบ้าน หรืออาจจะประสบปัญหาของดาดฟ้าของบ้าน ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์ ตึกแถวกี่ชั้นก็ตามที่มีดาดฟ้า ก็จะประสบปัญหาเรื่องของน้ำรั่วซึมจากดาดฟ้าลงมา ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาปกติที่จะเกิดขึ้น จะเห็นได้จากปัญหา ดังนี้

                       1.ปัญหาของผนังที่มีรอยแตกร้าว หรือ แตกลายงา



                จะเห็นได้ว่าปัญหาที่เกิดส่วนใหญ่ ได้แก่
                         - ปัญหาผนังด้านข้างแตกร้าว ทำให้น้ำซึมผ่านเข้าไปในตัวบ้านได้
                         - ปัญหาของดาดฟ้าที่มีรอยแตกร้าว ทำให้น้ำซึมลงไปชั้นล่าง
                         - ปัญหาของพื้นดาดฟ้ากับกำแพงบ้านที่มีรอยต่อแยกออกจากัน

                แนวทางในการแก้ไขปัญหา

                         - ตรวจสอบหาสาเหตุของปัญหาให้พบ เช่น ตรวจสอบหารอยแตกร้าว หรือ รอยแตกลายงาให้พบ
                         - ทำความสะอาดบริเวณที่มีรอยแตกร้าว หรือ รอยแตกลายงาให้สะอาด
                         - ใช้ผลิตภัณฑ์ประเภทอะครีลิกกันซึม หรือ ประเภทโพลียูรีเทน ทาบริเวณที่มีรอยแตกร้าว หรือ แตกลายงา ประมาณ 2 เที่ยว
                        - ในกรณีที่รอยแตกร้าวมีความกว้างมากกว่า 1 ซม. ให้ใช้ประเภทโพลียูรีเทน จะดีกว่าอะคริลิกกันซึม
                        -ในกรณีที่ใช้บริเวณดาดฟ้า เมื่อทาพื้นด้วยอะคริลิกกันซึมมาถึงของผนังหรือกำแพงแล้ว ให้ทาขึ้นบนผนังหรือกำแพงสูงประมาณ 5-10 ซม. เพื่อช่วยป้องกันน้ำซึมบริเวณมุมของดาดฟ้าและกำแพง สามารถทาสีทับได้เพื่อให้ได้พื้นผิวสีใกล้เคียงกับสีเดิม

                 ปัญหาน้ำรั่วซึมจากหลังคา


                   อีกปัญหาหนึ่งที่หลาย ๆ ท่านที่ใช้หลังคากระเบื้อง เมื่อมีอายุการใช้งานที่ยาวนาน ก็จะพบกับปัญหาได้เช่นกัน ได้แก่

                   1.กระเบื้องแตกเป็นสาเหตุให้น้ำรั่วซึมได้
                   2.น้ำรั่วบริเวณที่มีการใช้ตะปูยึดกระเบื้องกับโครงหลังคา ที่อาจจะเกิดจากลูกยางหมดอายุ
                   3.น้ำรั่วบริเวณของกระเบื้องที่ชนกับผนังของตึก
                   4.น้ำรั่วบริเวณที่ใช้ปูนทำเป็นสันครอบ ปูนปั้น

แนวทางในการแก้ไขปัญหา

                   1.ทำความสะอาดกระเบื้องหลังคาโดยเฉพาะคราบของตะไคร่น้ำบนหลังคา
                   2.ตรวจสอบหารอยรั่วให้พบและทำเครื่องหมายไว้
                   3.ใช้วัสดุประเภทอะคริลิกกันซึมทาบริเวณที่มีรอยแตก หรือ บริเวณหัวตะปู หรือ บริเวณปูนปั้นสันหลังคา
                   4.ทางด้วยอะคริลิก บริเวณที่มีโอกาสเกิดการรั่วซึม 2 เที่ยว กรณีส่วนที่กระเบื้องชนกับผนังให้ทาหนาเพิ่มขึ้นอีก 1 เที่ยว

ขอบคุณข้อมูลจากไทวัสดุ

วันอังคารที่ 15 กันยายน พ.ศ. 2558

ฮวงจุ้ยคอนโด

ฮวงจุ้ยคอนโด

                   คนเมือง หมายถึง บุคคลที่อาศัยอยู่ในเมือง ใช้ชีวิตอยู่ในเมือง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ก็ตาม บ้านไอเดียได้เคยนำความรู้เกี่ยวกับฮวงจุ้ยการเลือกซื้อบ้านมาเสนอกันไปบ้างแล้ว คราวนี้จึงขอนำเกร็ดความรู้เล็กๆน้อยๆสำหรับการเลือกคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ตามหลักของฮวงจุ้ยมาเสนอกันบ้าง คงจะมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยสำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์อยู่ หลักการในการเลือกคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้ดูแค่ลักษณะของห้อง ภายในห้องเท่านั้น จะต้องดูรวมไปถึงลักษณะภายนอกอาคารด้วย มีดังต่อไปนี้



                ฮวงจุ้ยคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ ไม่ควรเป็นอาคารที่ตั้งอยู่โดดเดี่ยวโดยไม่มีอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นอยู่ข้างๆเลย เพราะการตั้งอยู่อย่างเดี่ยวๆตามหลักฮวงจุ้ยหมายถึงว่า การขาดคนคอยค้ำจุน ช่วยเหลือสนับสนุน

              - คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ที่ดี ควรอยู่ใกล้แหล่งชุมชน สะดวกในการคมนาคม ใกล้ที่ทำงาน หรืออยู่ในสิ่งแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติ มีสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น หรือติดกับแม่น้ำ

              - คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ที่ดี ไม่ควรอยู่ในจุดที่ถูกรอบล้อมด้วยอาคารสูงๆ จะส่งผลให้สุขภาพร่างกายย่ำแย่ เจ็บป่วยออดๆแอดๆ และสุขภาพจิตเสีย เครียดง่ายเครียดบ่อย ทั้งยังทำให้อับโชค ไม่มีโชคลาภ

              - คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ไม่ควรอยู่ใกล้ทางด่วน  นอกจากเสียงดังจากการวิ่งไปมาของรถแล้ว ยังมีฝุ่นละอองที่สามารถส่งผลเสียต่อสุขภาพร่างกายของผู้อยู่อาศัยบริเวณนั้นอีกด้วย

              - คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ที่ดี ต้องมีแสงสว่างที่เพียงพอ ไม่มืดทึบ เพราะศาสตร์ของฮวงจุ้ยให้ความสำคัญต่อแสงสว่างเป็นอย่างมาก  หากแสงสว่างน้อยจะทำให้รู้สึกถึงความอึดอัด อยู่อย่างไม่สบายกายและไม่สบายใจ

             ในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยนั้นมีปัจจัยหลายอย่างมากมาย แต่ไม่ว่าจะคำนึงถึงปัจจัยอะไรมากน้อย สิ่งที่ต้องนำมาพิจารณาควบคู่ด้วย คือ ความเหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยเอง ทั้งเรื่องราคา เรื่องทำเล เรื่องการคมนาคม พิจารณาอย่างรอบคอบจะได้อยู่อย่างสบายใจ


ขอขอบคุณข้อมูลจาก banidea.com

วันอาทิตย์ที่ 13 กันยายน พ.ศ. 2558

เลือกแปลงบ้านในโครงการจัดสรรให้โดนใจ

       
         โครงการบ้านจัดสรร ปัจจุบันมีให้เลือกมากมายหลายหมู่บ้าน หลังจากที่ตัดสินใจเลือกโครงการจัดสรรที่ต้องการได้แล้ว คำถามต่อมาที่เกิดขึ้นนั่นก็คือ เลือกแปลงไหนดี ? โดยบทความนี้จะขอข้ามขั้นตอนการเลือกแบบบ้านภายในโครงการ เนื่องจากโดยปกติแล้ว แบบบ้านแต่ละ Type มักแยกตามราคางบประมาณซึ่งคุณผู้อ่าน อาจตัดสินใจตามงบประมาณ และความต้องการ ความเหมาะสมของประโยชน์ใช้สอยที่ได้วางแผนไว้ล่วงหน้า แต่สำหรับการเลือกแปลงที่ดินนั้น มักเป็นตัวเลือกสุดท้าย ที่เป็นความลำบากต่อการตัดสินใจกันไม่น้อย วันนี้ “บ้านไอเดีย” จึงขอรวบรวมแนวทางต่างๆ ที่จะช่วยให้ตัดสินใจได้ง่ายยิ่งขึ้น





          ทัศนียภาพสวยงาม : แปลงบ้านที่มีคุณสมบัติดังกล่าวนี้ เป็นแปลงที่อยู่ใกล้กับสวนสาธารณะส่วนกลางของโครงการ ซึ่งจะช่วยให้ผู้อยู่อาศัยใกล้ชิดกับธรรมชาติมากยิ่งขึ้น มองเห็นสวนสวยๆ จากหน้าบ้าน หรือแม้แต่หากมองเห็นจากหน้าต่าง ระเบียงบ้าน ชั้นบนของบ้าน ก็ย่อมช่วยให้จิตใจของผู้อยู่อาศัยมีความสุขได้ตลอดทั้งปี



          ทิศทาง : ทิศทางแดด ลม เป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยให้บ้านเย็นอยู่สบาย อีกทั้งยังช่วยประหยัดค่าไฟได้อีกด้วย ควรเลือกบ้านที่หันหน้าไปทางทิศใต้ก่อนเสมอ และทางทิศเหนือรองลงมา แต่ทั้งนี้อาจคำนึงถึงตำแหน่งทางลมเป็นส่วนประกอบเช่นกัน ตัวอย่างเช่น กรณีบ้านหันหน้าทางทิศใต้ ซึ่งจะรับลมและหลบแดดได้ดี แต่หากหน้าบ้าน ตรงกันข้าม มีสิ่งปลูกสร้าง อาคารบังหน้า ก็อาจจะลดการไหลของกระแสลมลงไปได้




          บ้านหัวมุม : บ้านหัวมุม เป็นแปลงบ้านที่นิยมกันอย่างมาก เนื่องด้วยข้างบ้านด้านใดด้านหนึ่ง จะไม่ติดกับบ้านใคร ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ข้างบ้านได้อย่างเต็มที่ อีกทั้งยังมีพื้นที่ริมรั้วสามารถใช้ประโยชน์อื่นๆ ได้ อาทิเช่น จอดรถ จัดสวน ลักษณะบ้านหัวมุม ยังช่วยเรื่องกระแสลมได้ดีอีกด้วย ส่งผลให้บ้านอากาศถ่ายเท โปร่งสบาย อยู่สบาย




           ติดสระว่ายน้ำ สโมสร สนามเด็กเล่น : ข้อนี้ มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของแต่ละบุคคล หากบ้านใดชอบพบปะเพื่อนบ้าน อยู่ร่วมในสังคมได้ดี สิ่งนี้จะเป็นข้อดี เพราะแน่นอนว่า คุณจะมีโอกาสได้พบเพื่อนบ้านบ่อยครั้ง แต่หากไลฟ์สไตล์ชีวิตชอบความสงบ เป็นส่วนตัว ตำแหน่งดังกล่าวจะกลายเป็นข้อเสียโดยทันที เพราะพื้นที่ดังกล่าว มักมีเสียงดังจากการละเล่นของเด็กๆ บ่อยครั้งอาจรบกวนการอยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ควรพิจารณาแยกแยะแต่ละโครงการ หากเป็นโครงการระดับสูง แนะนำให้เลือกใกล้จะดีกว่า เพราะไม่ค่อยมีปัญหาด้านการส่งเสียงดังมากนัก



          ไม่ไกลจากทางเข้าออก : ตำแหน่งแปลงบ้านที่อยู่ลึกจนเกินไป โดยเฉพาะอยู่ท้ายสุดของโครงการ มักไม่ได้รับความนิยมนัก เนื่องด้วยปัจจัยด้านความปลอดภัย การดูแลอย่างไม่ทั่วถึง อีกทั้งระยะทางส่งผลถึงความไม่สะดวกต่างๆ และที่สำคัญในอนาคต หากเพื่อนบ้านส่วนใหญ่ดูแลบ้านไม่ดี ต่างปล่อยบ้านทรุดโทรม มีบ้านร้างภายในโครงการมากขึ้น ผู้อาศัยตำแหน่งแปลงบ้านท้ายสุด อาจรู้สึกหดหู่ใจเมื่อเดินทางผ่านเข้าออก แต่หากบ้านอยู่ต้นโครงการย่อมดีกว่าแน่นอน อีกทั้ง ยังขายออก หรือปล่อยให้เช่าได้ง่ายกว่าอีกด้วย


          เป็นเช่นไรกันบ้างครับ หวังว่าแนวทางดังกล่าวนี้ จะช่วยให้การตัดสินใจได้ไม่มากก็น้อย ทั้งนี้แต่ละโครงการบ้าน อาจต้องคำนึงถึงปัจจัยที่แตกต่างกัน และหากเป็นโครงการที่อยู่ภายในชุมชน ปัจจัยของทำเลรอบโครงการ ก็ย่อมเป็นส่วนในการตัดสินใจ ควรเดินตรวจเช็ครอบๆ โครงการให้ทั่วถึง ซึ่งจะได้คำตอบด้วยตนเองเป็นอย่างดี สำหรับโครงการบ้านใหม่นั้น สิ่งที่ควรระลึกไว้เสมอ นั่นคือการสร้างสายสัมพันธ์ที่ดีต่อเพื่อนบ้านตั้งแต่ระยะแรกเริ่มที่เข้าอยู่ เพราะแม้แปลงบ้านจะดีแค่ไหน ก็สู้มีเพื่อนบ้านที่ดีไม่ได้เลยครับ และที่สำคัญ​อย่าลืมเป็นบุคคลที่ดีต่อเพื่อนบ้านด้วยนะครับ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก banidea.com

วันเสาร์ที่ 12 กันยายน พ.ศ. 2558

10 ไอเดียช่วยให้บ้านเย็น

              คนในโลกมากขึ้น การบริโภคก็มากขึ้น มลพิษเพิ่มขึ้น โลกก็ร้อนขึ้น ปัญหาโลกร้อนไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่คนเพิ่งเริ่มรู้สึกว่ามันใกล้ตัวมากขึ้นเท่านั้นเองจริง ๆ แล้วโลกจะเย็นลงได้ด้วยการเริ่มจาก ทำบ้านให้เย็นลงก่อน แต่ไม่ใช่เย็นเพราะใช้เครื่องปรับอากาศนะ ต้องเย็นเพราะ เราไม่ทำให้มันร้อน ด้วยความเข้าใจในสภาวะอากาศ ถ้าเข้าใจธรรมชาติของลม ของแสงแดด แค่นี้บ้านก็เย็นได้ ไม่เชื่อลองดู



1. ขนาดของช่องเปิด หลักการรับลมเข้าบ้านก็คือต้องมีช่องเปิดให้ลมเข้าและลมออก ขนาดของช่องเปิดจึงมีส่วนสำคัญในการรับลม หากช่องที่ลมเข้ามีขนาดเล็กขณะที่ช่องที่ลมออกมีขนาดใหญ่ก็จะรับลมได้มาก ในทางกลับกัน หากช่องที่ลมเข้ามีขนาดใหญ่แต่ช่องที่ลมออกมีขนาดเล็ก ลมที่พัดพาเข้าสู่บ้านก็จะน้อยตามไปด้วย



2.  อากาศใต้หลังคา หลังคาเป็นพื้นที่ที่รับแสงแดดมากที่สุดของบ้าน แน่นอนว่าต้องรับปริมาณความร้อนมากที่สุดด้วย แล้วความร้อนที่สะสมบนหลังคาก็จะแผ่ลงมาสู่ฝ้าเพดานและห้องทุกห้องที่อยู่ภายในบ้าน วิธีบรรเทาก็คือ ทำช่องว่างระหว่างใต้หลังคากับฝ้าเพดาน เพื่อให้ลมช่วยพัดพาความร้อนออกไปก่อนที่จะแผ่ลงมาสู่ฝ้าเพดาน อย่าลืมทำช่องระบายอากาศใต้หลังคาหรือทำหลังคาสองชั้นก็ได้



3. พื้นที่แสนสบายอยู่ใต้ถุน หากเปรียบหลังคาเป็นส่วนกันความร้อนจากแสงแดดให้พวกเราที่อยู่ในตัวบ้าน หลักการนี้ก็ใช้ได้กับพื้นที่ใต้ถุน โดยพื้นที่บนเรือนชั้นสองจะทำหน้าที่เป็นหลังคากันความร้อนจากแสงแดด หนำซ้ำใต้ถุนบ้านยังไม่มีผนังกั้น จึงเปิดรับลมได้ทุกทิศทางเวลาอยู่ใต้ถุนจะรู้สึกเย็นสบาย คนจึงนิยมใช้ใต้ถุนเรือนไทยเป็นที่ทำกิจกรรมอเนกประสงค์ในตอนกลางวัน  

4. ความชื้นมากับสายลม บ้านที่อยู่ติดบ่อน้ำหรือบึงน้ำมีข้อดีคือ เมื่อน้ำระเหยเป็นไอ ลมก็จะพัดพาไอเย็นนี้เข้าสู่ตัวบ้าน ทำให้บรรยากาศเย็นสบาย และถ้าภายในบริเวณบ้านปลูกต้นไม้ซึ่งจะคายก๊าซออกซิเจนในตอนกลางวัน ก็จะยิ่งได้ความรู้สึกสดชื่นเพิ่มมากขึ้น  



5. วางตัวบ้านให้อยู่ในตำแหน่งหลืบเงา บ้านที่อาศัยร่มเงาของอาคารหรือต้นไม้ใหญ่จะยิ่งเย็นสบายน่าอยู่มากขึ้น ควรวางตำแหน่งของบ้านให้อยู่ในส่วนหลืบเงาจากแดดยามบ่ายทางทิศตะวันตกและทิศใต้ที่ร้อนมาก ๆ



6. ไม้ใหญ่กับแสงและลม การวางตำแหน่งต้นไม้ให้บังแดดบ่ายจากทิศตะวันตกเฉียงใต้จะช่วยให้บ้านได้ร่มเงา นอกจากนี้อาจตัดแต่งกิ่งก้านให้มีช่องเปิดรับลม แต่ยังคงมีทรงพุ่มที่บังแดดด้วย ก็จะได้ประโยชน์ถึงสองชั้น



7. ใช้ลมหมุน ทิศทางการพัดของลมมีส่วนช่วยนำพาความเย็นสบายเข้าสู่ตัวบ้าน นอกจากลมจะพัดมา ตรง ๆ แล้ว เราสามารถออกแบบให้ส่วนใดส่วนหนึ่งของบ้านคอยดักทางลม เพื่อบังคับให้ลมหมุนเข้ามายังด้านที่ต้องการได้



8. ระเบียงรอบบ้านหรือผนังสองชั้น การทำระเบียงทางสัญจรรอบบ้านก็เป็นเสมือนกำแพงอากาศอีกชั้นหนึ่งให้ตัวอาคาร แทนที่อากาศร้อนจากภายนอกจะเข้ามาปะทะกับผนังบ้านโดยตรง ก็จะมีระเบียงนี้คอยกันความร้อนไว้อีกชั้นหนึ่ง นอกจากนี้ยังมีส่วนชายคาระเบียงที่ช่วยบังแสงแดดไม่ให้ตกกระทบกับผนังโดยตรงด้วย ทำให้พื้นที่ภายในบ้านเย็นสบาย  


9. เปิดมุมรับลม การออกแบบมวลของอาคารให้มีส่วนเปิดไปสู่ภายนอกให้มากที่สุด เช่น ออกแบบผังอาคารเป็นรูปตัวยู (U) หรือตัวแอล (L) ก็จะช่วยรับและระบายลมได้ดี หากออกแบบอาคารเป็น “ก้อนสี่เหลี่ยมทึบ” บริเวณตรงกลางก็จะร้อนอบอ้าว ไม่รับลม



10. การออกแบบไอเดียสนุก ๆ เช่น การปลูกหญ้าบนหลังคาบ้านเพื่อช่วยลดความร้อนจากแสงแดด หรือออกแบบฝังตัวบ้านลงไปในดินโดยอาศัยไอเย็นจากดินช่วยคลายความร้อน หรือออกแบบบ้านให้อยู่กลางน้ำเพื่อรับไอเย็นก็เป็นไอเดียสนุก ๆ ที่สามารถประยุกต์ให้เป็นจริงได้เช่นกัน.


วันพฤหัสบดีที่ 10 กันยายน พ.ศ. 2558

อยู่คอนโดอย่างไรให้ปลอดภัย

               


                    ในชั่วโมงนี้ คงไม่มีอะไรมาฉุดความร้อนแรงของตลาดคอนโดฯ อีกแล้ว ความต้องการอยู่อาศัยในคอนโดฯ กำลังเป็นเทรนด์ที่กำลังนิยมของกลุ่มผู้บริโภครุ่นใหม่ในเมืองไทยขณะนี้ และจะกลายเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยหลักของเมืองหลวงแห่งนี้ในอนาคต

                   ทั้งนี้ ต้องไม่ลืมว่าการอยู่รวมกันมาก ๆ ไม่เพียงแต่จะมีโอกาสเกิดเรื่องราวกระทบกระทั่งกันระหว่างห้อง ดังคำพูดที่ว่า “ มากคนก็มากความ” แต่ยิ่งมากคน ความปลอดภัยก็อาจน้อยลงไปด้วย

Tip ครั้งนี้ มีข้อมูลในการพิจารณาเกี่ยวรับระบบความปลอดภัยในตึกสูงมาฝากกันครับ เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ไม่ยาก โดยต้องพิจารณาสิ่งต่างๆดังนี้

                    1.บันไดหนีไฟ กฎหมายบังคับให้อาคารสูงต้องมีบันไดหนีไฟอย่างน้อย 2 ตัว มีประตูเหล็กกันไฟและเปิดออกได้ตลอด ห้ามปิดล็อค และประตูจะต้องติด Door Closer ให้ประตูปิดได้เองป้องกันไม่ให้ควันเข้าไปในช่องบันได ภายในช่องบันไดต้องสามารถระบายอากาศได้ ทางเดินในแต่ละชั้นควรต่อเนื่องไปยังบันไดหนีไฟทั้ง 2 ตัวได้ ไม่ใช่ทางตัน เพื่อว่าในกรณีที่ทางไปบันไดตัวหนึ่งเกิดเพลิงไหม้ ไม่สามารถผ่านไปได้ ก็ยังมีอีกทางที่จะไปยังบันไดหนีไฟอีกหนึ่งตัว ทำให้เราหนีไฟได้อย่างปลอดภัย

       


                     2.ระบบเตือนเพลิงไหม้และระบบดับเพลิง ระบบเตือนเพลิงไหม้ประกอบด้วยตัวดักจับควัน (Smoke Detector) หรือตัวดักจับความร้อน (Heat Detector) ที่เห็นตามฝ้าเพดาน กรณีเกิดควันหรือความร้อนไฟไหม้อุปกรณ์ทั้งสองตัวจะส่งสัญญานเตือนไปยังศูนย์ควบคุม ผู้ที่อยู่ในศูนย์ฯ ก็จะทราบว่าเพลิงไหม้ที่บริเวณไหนและสามารถขึ้นไปดับเพลิงในจุดนั้นๆได้ทันที


                     3.การดับเพลิง นั้นมีทั้งที่เป็นระบบอัตโนมัติหรือที่เรียกว่า Sprinkler และระบบที่ต้องใช้คนดับ คือ สายดับเพลิง ในอาคารสูงต้องมีทั้ง 2 สิ่งนี้

                     Sprinkler คือ ท่อน้ำที่เดินอยู่บนฝ้าเพดานแล้วต่อหัวที่มีลักษณะเป็นกระเปราะแก้วลงมากระจายไปทั่วบริเวณ เมื่อมีความร้อนเกิดขึ้นถึงอุณหภูมิที่กำหนด หัว Sprinkler จะแตก น้ำในท่อซึ่งถูกปั๊มให้มีแรงดันสูงจะพ่นกระจายลงมาช่วยดับเพลิงในระยะเริ่มต้น



                    ส่วนสายดับเพลิงนั้นจะต้องติดตั้งอย่างน้อยชั้นละ 1 จุด ถ้าแต่ละชั้นมีพื้นที่กว้างมากจะต้องมีสายดับเพลิงมากกว่า 1 จุด สามารถลากได้ยาว 30 เมตร ตำแหน่งที่ติดตั้งต้องครอบคลุมทุกบริเวณ ภายในอาคารสูงต้องมีลิฟต์ 1 ตัวที่จะใช้เป็นช่องทางสำหรับพนักงานดับเพลิง และภายในโถงลิฟต์ดับเพลิงจะต้องมีสายดับเพลิงติดตั้งอยู่ด้วย
 


                     ในอาคารสูงไม่เพียงแต่จะต้องมีระบบเหล่านี้ครบถ้วนเท่านั้น แต่ทุกระบบต้องตรวจสอบสภาพให้พร้อมใช้งานได้ รวมทั้งเจ้าหน้าที่ดูแลเรื่องนี้ควรได้รับการฝึกฝนและพร้อมอยู่เสมอ ขณะเดียวกันผู้อยู่อาศัย ก็ต้องมีการซ้อมหนีไฟเพื่อให้รู้จักวิธีการปฏิบัติตนเมื่อเกิดเพลิงไหม้ เหตุฉุกเฉินดังกล่าว


ขอขอบคุณข้อมูลจาก homedecorthai.com

วันพุธที่ 9 กันยายน พ.ศ. 2558

5 สิ่งที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโด

                 การตัดสินใจซื้อคอนโดนั้นเป็นเรื่องใหญ่ เพราะหากตัดสินใจผิดพลาดไป คุณอาจต้องทนอยู่กับสภาพแวดล้อมแย่ ๆ แถมยังต้องเสียเงินจำนวนมากไปอย่างไม่คุ้มค่าอีกด้วย เพราะฉะนั้น คุณจึงควรศึกษาข้อมูลของคอนโดที่จะซื้อให้ดีก่อนตัดสินใจ ด้วยการทำตามวิธีการนี้



1. ถามเรื่องค่าใช้จ่าย

สิ่งนี้นับเป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่คุณต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด เพราะคุณควรรู้ส่วนที่ต้องจ่ายหลัก ๆ เพื่อคิดงบประมาณและรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่คุณต้องจ่ายนั้นได้แก่ เงินดาวน์และค่าบำรุงดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง อย่างไรก็ตาม คอนโดบางที่อาจมีการเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หากมีเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ทำให้ต้องซ่อมบำรุงคอนโดเกินงบประมาณของค่าบำรุงดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง

2. คอนโดทุกที่มีกฎทั้งนั้น

แน่นอนว่าการอยู่ร่วมกันในคอนโดนั้นต่างจากบ้านเดี่ยว เพราะคุณต้อเกรงใจคนรอบข้าง ไม่สามาถทำอะไรตามใจชอบได้ ทุกคอนโดจึงมีกฎตั้งเอาไว้ เพื่อให้ทุกคนสามารถอยู่ร่วมกันได้โดยไม่ทำให้อีกฝ่ายเดือดร้อน อย่างไรก็ตาม กฏที่ตั้งไว้ของคอนโดแต่ละที่นั้นต่างกัน บางที่อาจมีกฎเรื่องเสียงรบกวน ห้ามเลี้ยงสัตว์ หรือมีกฎข้อบังคับในการดัดแปลงต่อเติมบ้าน เพราะฉะนั้นควรอ่านกฎเหล่านี้ให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

3. รายละเอียดเกี่ยวกับการปรับปรุง

การซ่อมแซมหรือขยายคอนโดนั้นส่งผลกระทบต่อคุณโดยตรง เพราะมีความเป็นไปได้ว่าคุณจะต้องจ่ายค่าบำรุงส่วนกลางมากขึ้น จากการที่คอนโดต้องการค่าใช้จ่ายเพิ่มมากขึ้น ดังนั้นลองสอบถามดูให้ดีว่าทางคอนโดมีทุนสำรองไว้สำหรับซ่อมแซมคอนโดเผื่อไว้ประมาณเท่าไหร่ และมีโครงการจะสร้างอะไรเพิ่มเติม เช่นสระว่ายน้ำบ้างหรือไม่

4. ผู้ดูแลโครงการ

คอนโดส่วนใหญ่ควรมีผู้ดูแลโครงการรับผิดชอบดูแล ในกรณีที่เกิดการเรียกค่าบำรุงซ่อมแซมมากเกินความเป็นจริง หรือมีโครงการที่ผิดข้อกฎหมาย จะได้มีคนรับผิดชอบ นอกจากนี้ ผู้ดูแลคอนโดก็เป็นคนสำคัญเช่นกัน เพราะหากเรามีเรื่องร้องเรียนในคอนโด เช่นของหาย หรือถูกข้างห้องรบกวนก็จำเป็นต้องพึ่งพาเขา จึงควรดูให้ดีว่าเขามีปัญหากับผู้เช่ามากจนผิดสังเกตุหรือเปล่า

5. เช็คเอกสารดูให้ดี

ผู้ซื้อควรได้รับเอกสารด้านการเงินครบทั้งหมดอย่างน้อย 3 วันก่อนการปิดสัญญาซื้อ เพื่อจะได้มีเวลาตรวจอ่านให้ละเอียด ทั้งนี้ คอนโดส่วนใหญ่มักพยายามเอาเปรียบผู้ซื้อด้วยการส่งเอกสารไม่ครบถ้วน เพียงแค่วันเดียวหรือ 2 วันก่อนปิดสัญญาซื้อขาย ดังนั้นคุณจึงควรโทรเร่งเอกสารจากเขาด้วยตัวเอง หากไม่ได้รับเอกสารภายใน 3 วัน

ขอขอบคุณข้อมูลจาก home.kapook.com

วันเสาร์ที่ 22 สิงหาคม พ.ศ. 2558

บ้านเดี่ยว The Living ดอนเมือง-สรงประภา

โครงการบ้านเดี่ยว  The Living ดอนเมือง-สรงประภา




โครงการ                              The Living ดอนเมือง-สรงประภา
ที่ตั้ง                                      ถนนสรงประภา  ซ.ประชาอุทิศ



รูปแบบโครงการ                 บ้านแฝด 2 ชั้น
ขนาดโครงการ                    87 ตารางวา

รายละเอียดตัวบ้าน             บ้านแฝด 2 ชั้น  พื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตร  พื้นที่ดิน 40 ตารางวา  4 ห้อนอน 3 ห้องน้ำ จอดรถ 2 คัน 


ราคาขาย                             3.99 ล้านบาท  

สำนักงานขาย โทร             083-4645150 ,     E-mail   puttawongp@hotmail.com

วันศุกร์ที่ 17 กรกฎาคม พ.ศ. 2558

ราคาประเมินที่ดินใหม่ เริ่มใช้ 1 มกราคม 2559 ถึง 2562 ปรับขึ้น 15%

                     กรมธนารักษ์ลุยปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วไทย 32 ล้านโฉนด ประกาศใช้ 1 ม.ค. 59 นี้ รับนโยบายจัดเก็บภาษีที่ดินฯ เผยราคาที่ดินทั่วประเทศขยับขึ้น 10-15% แนวรถไฟฟ้าในเมืองฮอต"สีลม" ครองแชมป์แพงสุด แตะ 9 แสนถึง 1 ล้านบาท/ตร.ว. ที่ดินหัวเมืองใหญ่ "ภูเก็ต-เชียงใหม่-โคราช-ขอนแก่น" แข่งกันพุ่งขึ้น พื้นที่เขต ศก.พิเศษรับอานิสงส์เต็ม ๆ


                    นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า วันที่ 1 ม.ค. 2559 กรมธนารักษ์จะประกาศราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะใช้ในอีก 4 ปีข้างหน้า รอบบัญชี 2559-2562 แม้รัฐบาลจะชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ...ออกไป ตามเป้าหมายมีแผนจะประเมินที่ดินเป็นรายแปลงให้ครบ 32 ล้านแปลง จากปัจจุบันทำไปแล้ว 8 ล้านแปลง โดยจะเร่งให้ครบ 100% ภายใน 1 ปี ซึ่งอาจไม่ทัน เพราะงบประมาณปี 2558 ตั้งไว้เพียง 200 ล้านบาท และไปตั้งในปีงบฯ 2559 อีกกว่า 2,000 ล้านบาท แต่ถ้าให้เสร็จปีนี้ต้องขอใช้งบฯกลาง หรือแปลงงบฯรายการอื่นมาใช้

                    สำหรับราคาประเมินที่ดินรอบนี้ ในส่วนกลางราคาไม่น่าขยับขึ้นมากนัก เนื่องจากประเมินเป็นรายแปลงอยู่แล้ว แต่ต่างจังหวัดจะปรับขึ้นพอสมควร เมื่อมีการประเมินเป็นรายแปลง จากเดิมประเมินรายบล็อก ซึ่งได้ราคาประเมินออกมาค่อนข้างต่ำ และการประเมินเป็นรายแปลงจะได้ราคาใกล้เคียงความจริงมากกว่าด้วย

แม้นายกรัฐมนตรีจะให้ชะลอภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไป ก็ไม่เกี่ยวกับการทำงานของกรมธนารักษ์ เนื่องจากกรมมีหน้าที่ประเมินราคาที่ดินให้สะท้อนความเป็นจริง เพื่อช่วยให้สามารถเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย เป็นฐานข้อมูลสำหรับการซื้อขายที่ดิน และให้สถาบันการเงินนำไปใช้

1 ม.ค. 59 ปรับราคาประเมินใหม่

                       แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์ เปิดเผยเพิ่มเติมว่ากรมอยู่ระหว่างเร่งรัดสำรวจราคาที่ดินทั่วประเทศนำมาประเมินราคาใหม่ให้สอดรับกับสถานการณ์และสภาพพื้นที่ในปัจจุบัน โดยบางส่วนจะทยอยแล้วเสร็จและนำเสนอให้คณะอนุกรรมาธิการพิจารณาราคาได้ตั้งแต่เดือน มิ.ย.นี้เป็นต้นไป

                       "การประเมินราคาที่ดินใหม่ชะลอไม่ได้ ต้องเร่งประเมินแบบรายแปลงทั่วประเทศ 32 ล้านแปลงให้เสร็จในปีครึ่ง ตามที่รัฐบาลให้โจทย์มา เพราะต้องเตรียมพร้อมในการนำมาประเมินเพื่อเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอนาคต ส่วนภาษีจะบังคับใช้หรือไม่เป็นเรื่องของรัฐบาล"

                       ทั้งนี้ ในอนาคตจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นรายโฉนดว่า ผู้ถือครองแต่ละคนจะต้องเสียภาษีเท่าใด เจ้าของที่ดินเป็นใครบ้าง โดยนำราคาประเมินที่ดินเป็นรายแปลงมาเป็นฐานคำนวณการเสียภาษี ภายในสิ้นปี 2558 นี้ คาดว่าจะทำราคาประเมินที่ดินรายแปลงได้ 12 ล้านแปลง จากปัจจุบันอยู่ที่ 8 ล้านแปลง ส่วนใหญ่เป็นที่ดินต่างจังหวัด เนื่องจากในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ประเมินเป็นรายแปลงหมดแล้ว อีก 20 ล้านแปลงต้องดำเนินการให้เสร็จในปี 2560

ทำเลรถไฟฟ้ายังแพงสุด

                    แหล่งข่าวกล่าวว่า ภาพรวมราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศฉบับใหม่จะปรับสูงขึ้น เมื่อเทียบกับราคาประเมินในรอบบัญชีปัจจุบัน ปี 2555-2558 โดยจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอย่างน้อย 10-15% ขึ้นไป จากรอบบัญชีปัจจุบันซึ่งราคาที่ดินทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 21.34% จากรอบบัญชีก่อนหน้านี้ แยกเป็นพื้นที่ กทม.ปรับขึ้น 17.13% และภูมิภาค 21.40% โดยพื้นที่ราคาประเมินปรับขึ้น อาทิ แนวรถไฟฟ้าทั้งสายเดิม เช่น ย่านสีลม บางแปลงปรับขึ้นถึงตารางวาละ 9 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท จากปัจจุบันราคาประเมินอยู่ที่ 8.5 แสนบาท/ตารางวา ขณะที่แปลงที่ดินในเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ สีม่วงช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ซึ่งเจริญเติบโตมากขึ้นก็ปรับสูงขึ้นเช่นเดียวกัน

                   นอกจากนี้มีสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งราคาซื้อขายในตลาดปรับขึ้นไปล่วงหน้าแล้ว เพราะการจัดทำราคาประเมินกรมจะเก็บราคาซื้อขายย้อนหลัง 2 ปี ที่แจ้งจดทะเบียนกับกรมที่ดินเป็นหลัก โดยเฉลี่ยคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 10-20% ขึ้นอยู่กับพื้นที่ สำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองส่วนใหญ่ราคาที่ดินชนเพดานแล้ว

                     ขณะที่ที่ดินหลายจังหวัดในพื้นที่ภูมิภาค จุดที่ราคาประเมินการปรับเพิ่มขึ้น เช่น จังหวัดหัวเมืองหลัก เมืองใหญ่ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ นครราชสีมา ขอนแก่น เป็นต้น รวมถึงจังหวัดติดชายแดนที่จะมีการพัฒนาเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ไม่ว่าจะเป็น จ.ตาก มุกดาหาร ตราด สระแก้ว สงขลา หนองคาย

เปิดทำเลแชมป์ที่ดินราคาแพงสุด

                      แหล่งข่าวกล่าวว่า ในส่วนของราคาประเมินที่ดินรอบบัญชี 2555-2558 บริเวณที่ราคาประเมินสูงสุดของประเทศอยู่ใน กทม. ได้แก่ ย่านถนนสีลม (แยกศาลาแดง-แยกนราธิวาส) ราคา 8.5 แสนบาท/ตารางวา ถนนราชดำริ (แยกราชประสงค์-คลองแสนแสบ) ถนนพระรามที่ 1 (แยกปทุมวัน-แยกราชประสงค์) ถนนเพลินจิต ตลอดสาย ตารางวาละ 8 แสนบาท ถนนราชดำริ (แยกศาลาแดง-แยกราชประสงค์) และถนนเยาวราช ตารางวาละ 7 แสนบาทตลอดทั้งสาย

                     ส่วนต่างจังหวัด จุดที่ราคาประเมินที่ดินสูงสุดของภาคใต้อยู่ที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา บนถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ถนนประชาธิปัตย์ และถนนเสน่หานุสรณ์ ตารางวาละ 4 แสนบาท ภาคเหนือ ถนนวิชยานนท์ อ.เมือง จ.เชียงใหม่ ตารางวาละ 2.5 แสนบาท ภาคอีสาน ถนนศรีจันทร์ อ.เมือง จ.ขอนแก่น ตารางวาละ 2 แสนบาท ภาคกลาง ถนนงามวงศ์วาน อ.เมือง จ.นนทบุรี, ถนนศรีสมุทร ถนนประโคนชัย ถนนด่านเก่า และถนนกายสิทธิ์ อ.เมือง จ.สมุทรปราการ ตารางวาละ 1.5 แสนบาท ภาคตะวันออก ถนนเลียบหาดพัทยา อ.บางละมุง จ.ชลบุรี ตารางวาละ 1.5 แสนบาท ภาคตะวันตก ติดชายทะเลหัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ ตารางวาละ 1.5 แสนบาท

บิ๊กตู่ชี้ภาษีที่ดินฯเพื่ออนาคต

                    ด้านความเคลื่อนไหวของรัฐบาล หลัง พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ประกาศชะลอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้กระทรวงการคลังศึกษาให้ชัดเจนอีกครั้ง ล่าสุด พล.อ.ประยุทธ์ให้สัมภาษณ์ถึงกรณีดังกล่าวว่า ร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฯเป็นภาษีเพื่ออนาคต วันนี้เห็นว่ายังเดือดร้อนจึงให้ชะลอไปนิดหนึ่งก่อน ต้องการให้อธิบายก่อนว่าโครงสร้างภาษีประเทศไทยเป็นอย่างไร

                       พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า รายได้รัฐมาจากหลายทาง ส่วนหนึ่งคือภาษีเพียงแค่ 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งภาษีมีหลายส่วน เช่น เงินงบประมาณส่วนกลาง ที่จะใช้พัฒนาประเทศทั้งหมด และขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นภาษีท้องที่ แนวคิดมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เพื่อเป็นรายได้ให้กับท้องถิ่น เพราะใช้กฎหมายเดิมมานานแล้ว จึงต้องปรับโครงสร้างการจัดเก็บภาษีให้เหมาะสมกับประเทศไทย และสถานการณ์ในตอนนี้ แต่จะปรับอย่างไรกำลังพิจารณา แต่ถ้าไม่มีการจัดเก็บภาษีส่วนนี้ เงินที่จะมาพัฒนาท้องถิ่นก็ไม่มี

รัฐควักให้ท้องถิ่น 2.6 แสนล้าน

                  "วันนี้รัฐต้องจ่ายเงินให้ อปท.ประมาณสองแสนหกหมื่นกว่าล้านบาท ซึ่งเป็นเงินเพิ่มเติม เพราะ อปท.จัดเก็บรายได้ได้แค่ 15% หรือเจ็ดหมื่นกว่าล้านบาท เท่ากับในส่วนของ อปท.จะต้องใช้เงินจากการจัดเก็บภาษีสามแสนกว่าล้านบาท ดังนั้นถ้าไม่สามารถจัดเก็บภาษีได้หรือเก็บได้น้อยลงเรื่อย ๆ ท้องถิ่นก็จะไม่มีเงิน รัฐจำเป็นต้องเอาเงินส่วนกลางไปให้ อปท. ทำให้เงินส่วนกลางที่ควรเอาไว้ลงทุนหรือทำอย่างอื่นหายไป" พล.อ.ประยุทธ์กล่าว

                      เมื่อถามว่าจะใช้เวลาทบทวนนานเท่าใด พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า จะทบทวนไปเรื่อย ๆ จะทบทวนทั้งระบบ และจะสร้างความเข้าใจกับประชาชนว่ามีภาษีอะไรบ้าง ภาษีนิติบุคคล ภาษีบุคคลธรรมดา ภาษีสรรพสามิต จะอธิบายทั้งโครงสร้างให้ประชาชนเข้าใจ ประเทศไทยเก็บภาษีต่ำที่สุดแล้ว ทั้งนี้ ก่อนจะมีมาตรการออกมาจะสร้างความเข้าใจก่อน

                      เมื่อถามว่าร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯจะออกมาประกาศใช้ได้ทันรัฐบาลนี้หรือไม่ พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า "เดี๋ยวดูก่อน จะให้ผมอยู่แค่ไหนเล่า"

                      ผู้สื่อข่าวถามอีกว่า ปัจจุบัน อปท.มีการจัดเก็บภาษีอยู่แล้ว พล.อ.ประยุทธ์กล่าวว่า เป็นส่วนที่นำไปใช้คนละงานกัน ไม่ใช่มีเงินตรงไหนก็ใช้หมด มันมีกติกาอยู่ว่าเงินที่เก็บมาแล้วจะทำอะไรบ้าง มีวิธีเดียวคือต้องเอางบฯกลางเพิ่มเข้าไป ฉะนั้นต้องไปดูข้อกฎหมายว่าสามารถนำมาใช้ได้หรือไม่ แต่จำนวนเงินภาษีก็ไม่ได้มากมายอะไร

ชี้ภาษที่ดินส่งผลดีต่ออสังหาฯ

                        นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า การที่นายกฯเลื่อนการพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ตนมองว่ากฎหมายฉบับนี้คงไม่มีแนวโน้มที่จะบังคับใช้ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต แต่หากผลักดันประกาศใช้ได้จะส่งผลดีต่อดีเวลอปเปอร์ เพราะที่ดินจะมีการกระจายมากขึ้น อย่างที่ดินในทำเลสุขุมวิทซึ่งมีราคาแพง เจ้าของบางรายอาจจะปล่อยขายเพื่อลดภาระ จากที่ต้องแบกรับภาษีในอัตราที่สูง

                         นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังจาก พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกฯ ตัดสินใจชะลอการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ถือว่าดี แม้ว่าประกาศใช้แล้วก็ยังไม่เก็บภาษีในทันที เพราะความคิดเห็นจากประชาชนช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมาเกี่ยวกับอัตราภาษี ส่วนใหญ่ออกมาคัดค้าน หากปล่อยไปอีกระยะหนึ่งจะกระทบความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และเป็นตัวฉุดเศรษฐกิจได้

วันจันทร์ที่ 8 มิถุนายน พ.ศ. 2558

Aspire ลาดพร้าว 113

Aspire ลาดพร้าว 113



Aspire Ladprao 113 (แอสปาย ลาดพร้าว 113) ภายใต้คอนเซปต์  THE NEW HUB OF LIFE  คอนโดติดถนนใหญ่ ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ เพียง 100 เมตร จาก MRT สถานีบางกะปิ

• Condominium 8 ชั้น พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งสระว่ายน้ำระบบเกลือ และห้องออกกำลังกาย พร้อมสวนหย่อมภายในโครงการ

• โดดเด่นด้วยทำเลที่เหนือกว่าใคร ติดถนนใหญ่ “ลาดพร้าว” ใกล้ เดอะมอลล์ บางกะปิ
• สะดวกทุกการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นรถโดยสารสารธารณะ รถตู้ ท่าเรือ

• ทางเลือกของคนฉลาดเลือก เหมาะทั้งลงทุนและอยู่เอง ด้วยมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากโครงการรถไฟฟ้า (MRT) สายสีเหลืองในอนาคตที่จะวิ่งผ่านหน้าโครงการ เป็นส่วนต่อขยายมาจากสถานี MRT ที่แยกรัชดา-ลาดพร้าว

• โดยสถานีที่ใกล้โครงการ คือ สถานีบางกะปิ คาดว่าทางขึ้นลงจะห่างจากโครงการประมาณ 100 เมตร



โครงการ               Aspire ลาดพร้าว 113
บริษัท                   AP
ที่ตั้ง                      ติดถนนลาดพร้าว ซ. ลาดพร้าว 113
รูปแบบโครงการ    คอนโด Low rise 8 ชั้น 1 อาคาร
จำนวนยูนิต           270 ยูนิต
เนื้อที่โครงการ      2-1-54 ไร่

แบบห้อง
                             1.   Studio 24.50 ตรม. ราคา 1,600,000 บาท
                             2.   1 Bed 28.50 ตรม. ราคา 1,900.000 บาท
                             เพดานสูง 2.5 เมตร

ที่จอดรถ                ประมาณ 30%
จุดเด่น                   โครงการอยู่ติดถนนลาดพร้าว  มีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน ใกล้เดอะมอลล์บางกะปิ
ก่อสร้างเสร็จ         ตุลาคม 2559
Website           http://www.apthai.com

ทำเลที่ตั้ง




สถานที่ใกล้เคียง



สถานศึกษา : โรงเรียนบางกะปิ, มหาวิทยาลัยรามคำแหง, มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ (ABAC), และ มหาวิทยาลัยรัตนบัณฑิต (RBAC)

ห้างสรรพสินค้าและแหล่งช้อปปิ้ง : เดอะมอลล์บางกะปิ, บิ๊กซี ลาดพ้าว, โลตัส บางกะปิ, แมคโคร บางกะปิ, ห้างน้อมจิต, ตลาดตะวันนา, ห้างพันธ์ทิพย์ พล่าซ่า บางกะปิ และตลาดสดบางกะปิ

สถานพยาบาล : โรงพยาบาลเวชธานี, โรงพยาบาลลาดพร้าว, โรงพยาบาลรามคำแหง และ โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์

การคมนาคม : รถไฟฟ้า MRT สายสีเหลือง(ลาดพร้าว-บางกะปิ-สำโรง) สถานีบางกะปิ, ท่าเรือเดอะมอลล์บางกะปิ, รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) สถานีลำสาลี, รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ สถานีหัวหมาก, และทางด่วนมอเตอร์เวย์ (กรุงเทพ-ชลบุรี)

อื่นๆ : สนามราชมังคลากีฬาสถาน

แบบห้อง

  1.   Studio 24.50 ตรม. ราคา 1,600,000 บาท






2.   1 Bed 28.50 ตรม. ราคา 1,900.000 บาท



ผังโครงการ



สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ

Lobby และโถงลิฟต์
ห้องน้ำส่วนกลาง
ห้องจดหมาย
สระว่ายน้ำ
ห้องออกกำลังกาย
เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ชม. 
กล้องวงจรปิด และ Keycard Access 

Create Your Own  Life & Style

                           สนุกกับชีวิตเมืองได้เต็มที่พร้อมธรรมชาติที่รายล้อม ท่ามกลางความร่มรื่นภายใต้สวนหย่อมเติมออกซิเจนให้เต็มปอดกับสระว่ายน้ำกลางแจ้งระบบเกลือ  หรือเพิ่มความฟิตกับห้องออกกำลังกายหันหลังให้กับความวุ่นวายเพื่อเติมความสดชื่นให้กับร่างกายอย่างเต็มที่