ทำอพาร์ทเม้นท์อย่างไรให้รวย
1.มีเงินทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุน ห้ามลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าเด็ดขาด
2.ทำเลที่ตั้งต้องดีเดินทางสะดวก โดยทำเลที่ดีที่สุด คือ
1.ติดมหาวิทยาลัย หากเด็กนักศึกษาชอบ จะอยู่ยาว 4 ปีตลอดการศึกษาในมหาวิทยาลัย
2. นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีคนอยู่จำนวนมาก
3.แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
3.ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี เช่น ระบบ Key Card ระบบ รปภ. ซึ่งผู้ทำธุรกิจจำเป็นต้องลงทุน
4.รักษาความสะอาด ให้สถานที่น่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้าหลัก เช่น หากตั้งใกล้สถานศึกษา ผู้พักส่วนใหญ่เป็นเด็กนักศึกษา กลุ่มนี้จะรายได้ไม่มาก และอาจจ่ายค่าเช่าไม่ตรง แต่จะใช้จ่ายบริการอื่นๆ สูง เช่น ค่าไฟค่าน้ำ ฯลฯ ฉะนั้น ค่าเช่าไม่ควรจะสูงมาก แต่หากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนทำงาน กลุ่มนี้จะจ่ายค่าเช่าตรงเวลา แต่ประหยัดการใช้น้ำและไฟฟ้า
6.คอยปรับปรุงอาคารให้ใหม่เสมอ
7.มีที่จอดรถสะดวก ซึ่งเป็นตัวดึงดูดลูกค้าอย่างดี
8.บริการรวดเร็ว ยิ้มแย้มแจ่มใส
9.สภาพห้องพักดี สิ่งแวดล้อมดี
ทั้งนี้ รายได้จากการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะมาจาก ได้แก่ ค่าเช่า-ค่าบริการ , ค่าบริการต่างๆ ทั้งค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้า , ค่าตู้ ATM ข้อดีใช้เนื้อที่น้อย และยังช่วยเพิ่มความสะดวก เสริมความน่าเชื่อถือ และแสงส่องสว่าง , ได้ค่าเช่าจากร้านค้าต่างๆ และยังเสริมเอกลักษณ์ให้อพาร์ตเมนต์ด้วย , ตู้หยอดเหรียญต่างๆ เช่น ตู้เครื่องซักผ้า ตู้น้ำ , ค่ามัดจำ มาช่วยเงินหมุนเวียนคล่องตัว
กำไรจากธุรกิจอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 7-8% ซึ่งถือเป็นระดับกำไรที่ไม่หวือหวามากนัก แต่มีข้อดีที่เป็นการลงทุนระยะยาว และเกิดเป็นสินทรัพย์ถาวรที่มีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต โดยอัตราคืนทุนอย่างเร็วภายใน 7 ปี และอย่างช้า 10 ปี
ทั้งนี้ พึ่งระลึกไว้เสมอว่าไม่ว่าจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด จะต้องคำนวณรายได้สุทธิต่อเดือน ให้สามารถชำระหนี้หรือค่างวดในแต่ละเดือนให้แก่ธนาคารได้ มิเช่นนั้นการลงทุนไม่เพียงแต่จะไม่ก่อให้เกิดรายได้แล้ว ยังกลับก่อหนี้ให้แก่ตัวเองอีกด้วย ดังนั้นจึงควรมีกระแสเงินสดสำรองอื่นด้วย
ทิศทางธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
อพาร์ทเม้นท์ ยังมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างจังหวัด โดยตลาดต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มได้ 9% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดการณ์จะเติบโตประมาณ 2% โดยเป็นไปตามปัจจัยบวกที่มีต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ พฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการเช่าที่พักใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา หรือสถานีรถไฟฟ้า
สำหรับตลาดอพาร์ตเมนต์ที่มีศักยภาพสูง ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชลบุรี/พัทยา นครปฐม เชียงใหม่ ขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี นครราชสีมา หัวหิน ภูเก็ต และสงขลา ซึ่งในปี 2555 ที่ผ่านมา พื้นที่ดังกล่าวมีอพาร์ตเมนต์รวมกันประมาณ 459,849 ห้อง (ข้อมูลจำกัดเฉพาะพื้นที่ศึกษาของธนาคารเกียรตินาคิน) ซึ่ง 75% กระจุกตัวอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่าส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ที่จับตลาดคนทำงาน ในขณะที่อีก 25% เป็นอพาร์ตเมนต์ในต่างจังหวัดซึ่งมีแนวโน้มเติบโตได้ดีจากการขยายตัวของมหาวิทยาลัยทั่วประเทศ
ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เมื่อแบ่งตามกลุ่มลูกค้าพบว่า อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีการเติบโตของอัตราค่าเช่าและยังมีอัตราการพักที่ดีเฉลี่ย 92% และ 94% ตามลำดับ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ที่เน้นลูกค้ากลุ่มแรงงานนอกจากจะอัตราค่าเช่าไม่ค่อยเติบโตแล้ว พบว่าอัตราเข้าพักมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกเป็นอย่างมาก
ส่วนปัจจัยลบที่ส่งผลต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ การขยายตัวของคอนโดมีเนียมราคาล้านต้นๆ ที่เข้ามาชิงส่วนแบ่งตลาดของผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ ทำให้กลุ่มลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อเพื่อพักอาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และนโยบายค่าแรงขั้นต่ำบีบให้หลายโรงงานลดต้นทุนประเภทค่าแรงหรือย้ายฐานผลิต
|
สรุปหลักการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์
|
ข้อดี
1.เป็นทรัพย์สินที่มั่นคงถาวร
2.ใช้ประโยชน์ได้ทั้งครอบครัว สามารถจับต้องพักอาศัยได้
3.มีโอกาสปรับราคาเพิ่ม หากทำเลดี ยิ่งนานวันมูลค่ายิ่งเพิ่ม
4.มีรายได้ทั้งค่าเช่า และค่าบริการอื่นๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ เครื่องหยอดเหรียญ เป็นต้น
5.ดอกเบี้ยหักภาษีได้
6.ง่ายต่อการบริหารงาน แค่คอยดูแลเก็บค่าเช่า และบำรุงรักษา
7.ใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมได้ดี |
ข้อเสีย
1.ใช้เงินลงทุนสูง
2.กำไรโดยเฉลี่ยน้อย ประมาณ 7-8%
3.อัตราคืนทุนช้า ภายใน 7-10 ปี
4.เสี่ยงจากเหตุคาดไม่ถึง เช่น ภัยน้ำท่วม อาชญากรรม ฯลฯ
5.การเติบโตคอนโดมีเนียมราคาถูกเข้ามาชิงลูกค้า
6.มีกฎระเบียบต่างๆ ทางกฎหมายที่มากและซับซ้อน
7.ทำเลดีมักถูกจับจองไปแล้ว |
ลูกค้าเป้าหมาย
1.นักศึกษา
2.คนทำงานกินเงินเดือนประจำ
3.กลุ่มคนใช้แรงงาน |
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ
1.ต้องมีทุนของตัวเอง อย่างน้อย 40% ของเงินลงทุนรวม
2.ทำเลดี ใกล้มหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม แหล่งชุมชน และเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
3.มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี
4.สะอาดน่าอยู่ เชิญชวนให้ลูกค้าอยากมาพักอาศัย
5.ค่าเช่าค่าบริการเหมาะสม สอดคล้องกับทำเล และกลุ่มลูกค้า
6.คอยปรับปรุงสถานที่ให้ใหม่เสมอ
7.มีที่จอดรถสะดวก ดึงดูดลูกค้า
8.เจ้าของมีใจรักงานบริการ |
ทำเลยอด
-ย่านใกล้สถาบันการศึกษา
-ย่านถนนบางนา-ตราด และบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ
-ย่านที่รถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินวิ่งผ่าน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า
-ย่านที่อยู่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า
-ย่านชานเมืองที่มีการขยายเครือข่ายคมนาคม
-ย่านใกล้ทางด่วน ทางลอยฟ้าเส้นต่างๆ |
ทำเลแย่
-ใกล้แหล่งมลภาวะ หรือแหล่งมลพิษ เช่น โรงงาน ที่ทิ้งขยะ
-ทางหลวงที่มีการจราจรหนาแน่น หรือทางรถไฟที่มีเสียงดัง
-พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก หรือแผ่นดินทรุด
-พื้นที่แนวประกาศเวนคืนในอนาคต |
ที่มา : ธนาคารเกียรตินาคิน
.jpg)
.jpg)
