Mind พระราม2-สาทร

Mind พระราม2 - สาทร

โครงการ                   Mind พระราม2
บริษัท                        AP
ที่ตั้งโครงการ            พระราม 2 ซ. 28
รูปแบบโครงการ บ้านเดี่ยว 3 ชั้น
ขนาดที่ดินเริ่มต้น 54-66 ตารางวา
พื้นที่โครงการ           6-3-98.7 ไร่

รูปแบบบ้าน

แบบ Refined453  พื้นที่ใช้สอย 234 ตรม. ขนาดที่ดิน 54 ตารางวา  4ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 4 คัน  ราคา 9.59 ล้าน

แบบ Refined553  พื้นที่ใช้สอย 235 ตรม. ขนาดที่ดิน 34.64 ตารางวา  5ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 3 คัน  ราคา 9.99 ล้าน

แบบ Refined653  พื้นที่ใช้สอย 256 ตรม. ขนาดที่ดิน 61 ตารางวา 5ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 3 คัน  ราคา 11.09 ล้าน

จุดเด่น บ้าน 3 ชั้น   จอดรถได้ 3-4 คัน  จำนวนยูนิตไม่มาก สงบ

Website http://www.apthai.com

ทำเลที่ตั้ง

Mind พระราม 2 -สาทร เชื่อมชีวิตเมือง สู่ทุกจุดหมายได้สะดวก

การเดินทาง

1. เข้า-ออกฝั่งซอยจอใทอง 19 ผ่านถนนวุฒากาศ ราชพฤกษ์ ตรงสูสาทร  สีลม และพระรามสาม

2. เข้า-ออกฝั่งซอยพระรามสอง 28 สู่ถนนพระรามสอง และจุดขึ้น-ลงทางด่วนดาวคะนอง 

3. ใกล้วงแหวนตะวันตก และ วงแหวนอุตสาหกรรม เชื่อมการเดินทางระหว่างสองฝั่งเมืองให้รวดเร็วยิ่งขึ้น

4. มีรถไฟฟ้า BTS สถานีวุฒากาศ และรถด่วน BRT พร้อมจุดจอดรถ จอดแล้วจร เชื่อมต่อกับ BTS สถานีตลาดพลู

สถานที่ใกล้เคียง

ชีวิตใกล้เมือง  ครบทุกความสะดวกสบายสถานศึกษา เช่น ใกล้โรงเรียนสารสาสน์วิเทศน์บางบอน 3 โรงเรียนรุ่งอรุณ โรงเรียนอัสสัมชัญ แคมปัส บางขุนเทียน  ม.เทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรี

แหล่งช็อปปิ้ง เช่น

ใกล้ The Mall ท่าพระ  Big C ดาวคะนอง  Central พระราม 2  Home Pro พระราม2  และ Big C ท่าข้าม

โรงพยาบาล  

โรงพยาบาลบางประกอก 9 อินเตอร์เนชั่นแนล  โรงพยาบาลบางมด  โรงพยาบาลนครธน  โรงพยาบาลสมเด็จพระปิ่นเกล้า

แบบบ้านในโครงการ

1. แบบ Refined453  พื้นที่ใช้สอย 234 ตรม. ขนาดที่ดิน 54 ตารางวา  4ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 4 คัน  ราคา 9.59 ล้าน

2. แบบ Refined553  พื้นที่ใช้สอย 235 ตรม. ขนาดที่ดิน 34.64 ตารางวา  5ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 3 คัน  ราคา 9.99 ล้าน

3. แบบ Refined653  พื้นที่ใช้สอย 256 ตรม. ขนาดที่ดิน 61 ตารางวา 5ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 3 คัน  ราคา 11.09 ล้าน

พื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่ส่วนกลางมีทั้ง สวน  คลับเฮ้าส์ และ Fitness และสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน

บรรยากาศภายใน

Read More

District ลาดพร้าว 113

District ลาดพร้าว 113

โครงการ                       District ลาดพร้าว
บริษัท                           AP
ที่ตั้งโครงการ                 ซ.ลาดพร้าว 113
รูปแบบโครงการ             Home Office 4 ชั้น  17 ยูนิต
ขนาดที่ดินเริ่มต้น          34 ตรม
พื้นที่โครงการ               0-3-29.5 ไร่
เริ่มก่อสร้าง                   เมษายน 58
คาดว่าจะแล้วเสร็จ        กุมภาพันธ์ 59

รูปแบบบ้าน

แบบ AA หน้ากว้าง  7.7 เมตร  พื้นที่ใช้สอย 377.7 ตรม.  1ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 9 คัน  ราคา 28 ล้าน

แบบ AB  หน้ากว้าง 7.7 เมตร พื้นที่ใช้สอย 265.8 ตรม. ขนาดที่ดิน 34.64 ตารางวา  1ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 6 คัน  ราคา 16.4 ล้าน

แบบ AC หน้ากว้าง 6.15 เมตร พื้นที่ใช้สอย 194.95 ตรม. 1ห้องนอน 5 ห้องน้ำ จอดรถ 6 คัน  ราคา 16 ล้าน


จุดเด่น ติดถนนลาดพร้าว  ใกล้รถไฟฟ้า  ไม่เสียค่าส่วนกลาง  ตัวบ้านมีที่จอดรถเยอะ

Website http://www.apthai.com

ทำเลที่ตั้งโครงการ

              โครงการตั้งอยู่ติดถนนลาดพร้าว  ซ.ลาดพร้าว 113   เข้า-ออกสะดวกสบาย  สำหรับในอนาคตจะมีรถฟ้าสายสีเหลืองผ่านหน้าโครงการด้วย  ซึ่งโครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจากสถานีบางกะปิ เพียง 100 ม. เท่านั้น ทำให้การเดินทางไปยังสถานที่ต่างๆง่ายขึ้น  นอกจากนี้บริเวณรอบๆยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆอย่างครบครัน  เช่น ตะวันนา ตลาดบางกะปิ  เดอะมอลล์บางกะปิ  ห้างสรรพสินค้าแม็คโคร  และโลตัส ทำให้ทำเลนี้เป็นแหล่งของกินและแหล่งช็อปของนักช็อปหลายๆคนเลยทีเดียว

                    ที่ตั้งโครงการอยู่ติดถนนลาดพร้าว เลี้ยวเข้า ซ. ลาดพร้าว 113 โดยโครงการจะหันหน้าเข้า ซ.ลาดพร้าว 113  ซึ่งสามารถขับรถเข้าซอยลาดพร้าว 113 และเลี้ยวรถเข้าตัวบ้านได้เลย โดยตัวบ้านหันหน้าเข้าหาถนน   สำหรับตัวอาคารหันไปทางทิศตะวันตก ทำให้ช่วงบ่ายแดดค่อนข้างร้อน แต่ทางโครงการได้มีการออกแบบระแนงบังแดด ทำให้ช่วยลดความร้อนลงได้

               โครงการ District  รายล้อมไปด้วยรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ 3 สายด้วยกันคือ สายสีเหลือง  สายสีส้ม  และสายสีเทา 

               ซึ่งที่ตั้งโครงการห่างจากสถานีรถไฟฟ้า สถานีบางกะปิเพียง 100 เมตร สามารถเดินได้สะดวก สบายมากๆ เหมาะสำหรับคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง ถือว่าตอบโจทย์คนรุ่นใหม่อย่างแท้จริง

แบบบ้านภายใน

Type AA

หน้ากว้าง 7.7 m.  พื้นที่ใช้สอย 377.70 ตรม.  ที่จอดรถ 9 คัน

Type AฺฺB

หน้ากว้าง 7.7 m.  พื้นที่ใช้สอย 265.8 ตรม.  ที่จอดรถ 6 คัน

Type AC

หน้ากว้าง 6.15 m.  พื้นที่ใช้สอย 194.95 ตรม.  ที่จอดรถ 6 คัน

บรรยากาศภายใน

Read More

ออฟฟิศให้เช่า' โตไม่ยั้ง! ขยายพื้นที่นอก 'ซีบีดี' / ค่าเช่าเพิ่มปีละ 5-6%

             

'ออฟฟิศให้เช่า' โตไม่ยั้ง! ขยายพื้นที่นอก 'ซีบีดี' / ค่าเช่าเพิ่มปีละ 5-6%

                ซีบีอาร์อี ชี้ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอโตไม่ยั้ง ขยายสู่พื้นที่นอกซีบีดีมากขึ้น เหตุที่ดินกลางเมืองไม่เหมาะพัฒนาเท่าคอนโดฯหรู คาดปี 58 มีสินค้าใหม่แล้วเสร็จเข้าสู่ตลาดราว 2 แสนตร.ม. ด้านอัตราค่าเช่าขยับขึ้นปีละ 5-6% เผยเทรนด์อาคารสำนักงานเกรดเอขยายตัวตามความต้องการของผู้เช่า แนะจับตาพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่สุขุมวิท-บางนา-ลาดพร้าว ด้าน ภิรัชบุรี เปิดตัวสวยมีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้า 35%

                นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2558 พบว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 8.35 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ปี 2557 จำนวน 3.85 หมื่นตร.ม. จากอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ บนถนนสาทรใต้ โดยคิดเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าจำนวน 7.5 ล้านตร.ม. และเป็นพื้นที่ว่างเพียง 9.1% ทั่วทั้งตลาดไม่ว่าจะเป็นทำเลในซีบีดีหรือนอกซีบีดีก็ตามเป็นอัตราเช่า พื้นที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ปี 2557 ถึง 10%

                "คาดการณ์ว่าใน ช่วง 3 ไตรมาสที่เหลือของปีนี้จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดอีกราว 1.7 แสนตร.ม.จาก 4 อาคาร ซึ่งได้แก่ ภิรัช ทาวเวอร์ บริเวณริมถนนสุขุมวิท 35 เมเจอร์ ทาวเวอร์ ถนนสุขุมวิท 55 ซอย 10 จี แลนด์ ทาวเวอร์ และอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในย่านพระราม 9 ในส่วนของราคาค่าเช่า พบว่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีมีราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 860 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน คิดเป็นอัตราที่เพิ่มขึ้น 3.2% ต่อปี ในขณะที่พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่นอกซีบีดีมีราคาค่าเช่าโดย เฉลี่ย 683 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน คิดเป็นเพิ่มขึ้น 12.3%"

                 เหตุที่ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่นอกซีบีดีที่สัดส่วน ที่เพิ่มสูงขึ้นมาจาก ในพื้นที่เหล่านั้นไม่มีอาคารสำนักงานเกรดเอมากนัก จึงทำให้สามารถปรับอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นได้ เช่นอาคาร เอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ ซึ่งปัจจุบันถือเป็นอาคารสำนักงานเกรดเออาคารเดียวที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เดิมเปิดให้เช่าพื้นที่ในราคาเพียง 600 บาทต่อตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 730 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ในระยะเวลาเพียงไม่ถึง 1 ปี

                  นอกจากอัตรา ค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นแล้ว สิ่งหนึ่งที่เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงอัตราการเติบโตของอาคารสำนักงานให้เช่าคือ การทำสัญญาเช่าก่อนตึกสร้างเสร็จ (Pre Rent) ซึ่งในช่วง 4-5 ปี ที่ผ่านมาไม่พบลักษณะเช่นนี้มากนัก แต่ปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

                 สำหรับพื้นที่ที่น่าจับตามองของอาคารสำนักงานเกรดเอเกิดใหม่คือพื้นที่ย่าน สุขุมวิท บางนา และลาดพร้าว เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า อีกทั้งราคาที่ดินก็ยังไม่สูงมาก พอที่จะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานได้

                ล่าสุด กลุ่มบริษัทภิรัชบุรีฯ ได้เปิดตัวอาคารสำนักงาน ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ อาคารสำนักงานเกรดเอสูง 45 ชั้น ที่มีส่วนเชื่อมต่อกับเอ็มควอเทียร์ แหล่งช็อปปิ้งยอดนิยมถือเป็นโครงการที่นำเสนอบรรยากาศในการทำงานรูปแบบใหม่ แก่ผู้ประกอบการและพนักงาน ด้วยแนวคิด "มิกซ์ยูส" ผสมผสานการใช้ประโยชน์พื้นที่ในรูปแบบต่างๆ ณ ย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ

                 นาย ปิติภัทร บุรี กรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทภิรัชบุรีฯ กล่าวว่า อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองต่อทุกๆความต้องการและประโยชน์ใช้สอยของผู้ เช่าด้วยมาตรฐานการก่อสร้างในระดับสูงสุด โดยให้ความสำคัญเป็นอย่างมากกับงานด้านวิศวกรรมและนวัตกรรมที่ทันสมัยเพื่อ มอบการเติบโตอย่างยั่งยืนทางธุรกิจให้กับผู้เช่าในย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ

                ทั้งนี้ได้รับความสนใจจากบริษัทชั้นนำของไทยและต่างชาติเข้าเยี่ยมชมโครงการ จำนวนมากก่อนการเปิดให้จองอย่างเป็นทางการ ปัจจุบันมีอัตราการเช่าใช้พื้นที่แล้วกว่า 35% ในอัตราค่าเช่า 900-950 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ที่มา :  CBRE

Read More

ลงทุนที่ดินปี 58 กลางเมือง-ส่วนต่อขยายรุ่ง

ลงทุนที่ดินปี 58 กลางเมือง-ส่วนต่อขยายรุ่ง

                การลงทุนในที่ดินสำหรับใครหลายคนอาจดูเป็นเรืองยุ่งยาก และคล้ายกับเป็นตลาดของรายใหญ่ เพราะต้นทุนที่ดินในปัจจุบันมีราคาสูง และขยับขึ้นในแต่ละช่วงเวลาค่อนข้างแรง แต่กูรูการลงทุนในที่ดินต่างมองว่า ยังมีโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยเสมอ โดยหากจับทางถูก "ที่ดิน" จะเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน และมีเสน่ห์ที่แตกต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ

                แต่หัวใจสำคัญของการลงทุนในที่ดิน คนในแวดวงนักลงทุนที่ดินต่างกล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่า "ต้องอ่านเกมให้ขาด มองให้ออกว่าที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง จึงจะรู้ต้นทุนและโอกาสทำกำไรที่แท้จริงได้"

                กุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร แผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น การลงทุนในตลาดหุ้น การซื้อทอง พันธบัตร หรือเงินฝาก การลงทุนในแต่ละประเภทนั้นจะให้ผลตอบแทนในรูปดอกเบี้ยและมีกำหนดระยะเวลาในการรับผลตอบแทน  แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากจะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่า  ยังได้เงินลงทุนคืนพร้อมผลตอบแทนจากที่ทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น (Capital Appreciation)

                 "การลงทุนในที่ดินเป็นการลงทุนที่ให้ ผลตอบแทนสูง เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในย่านธุรกิจที่อยู่ริมถนนหรือในซอย มีการปรับตัวขึ้นประมาณ 20-30% และที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือวงแหวน ราคาปรับตัวสูงขึ้นอยู่ในอัตราเฉลี่ยระหว่าง 10-15%"

                   สำหรับทำเลที่นักลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนได้ ในย่านธุรกิจของทุกทำเลเป็นจุดที่น่าลงทุน โดยเฉพาะในย่านสุขุมวิท เพลินจิต สีลม-สาทร โดยใน 3 ทำเลนี้ เป็นทำเลที่นักลงทุนส่วนใหญ่ให้ความ สนใจอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินริมถนนหรือที่ดินในซอยที่มีระยะไม่ห่างรถไฟฟ้า หรือเส้นทางการเดินทางเป็นทางต่อเนื่อง ซึ่งในรอบ 10 ปีที่ผ่านมานั้น ผลตอบแทนในแต่ละทำเลดังที่กล่าวมาสูงเฉลี่ยเกิน 30%

                   กุลวดี กล่าวต่อว่า ขนาดการลงทุนในที่ดินของนักลงทุนรายย่อยอยู่ที่ประมาณ 200-400 ตารางวา (ตร.ว.) ราคาที่ดินนั้น ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง นักลงทุนรายย่อย ที่มีเงินลงทุนตั้งแต่ 50-100 ล้านบาท ขึ้นไป ควรพิจารณาที่ดินในซอยย่านธุรกิจหรือที่ดินติดถนน ซึ่งจะเห็นว่า ถ้าเป็น ที่ดินในเมือง นักลงทุนสามารถที่ดินแปลงเล็กได้ แต่ถ้าทำเลอยู่รอบนอกที่อยู่ตาม แนวรถไฟฟ้า ขนาดที่ดินควรมากกว่า 1 ไร่ขึ้นไปและต้องพิจารณาที่ดินที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งอาจมีทำเลที่ขยายตัวออก ที่สำคัญ "ต้องอยู่ริมถนนใหญ่" จึงจะมีโอกาสในอนาคตที่ดี

                   นักลงทุนรายย่อยสามารถเลือกประเภทการลงทุน ซื้อที่ดิน ซื้ออาคารชุดพักอาศัย (Condominium Strata Title) ซื้ออาคารชุดสำนักงาน (Office Condominium Strata Title) ระหว่างรอการขายนักลงทุนสามารถหาผลตอบแทนโดยการปล่อยเช่า เพราะการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เหมือนการลงทุนประเภทอื่นที่ได้รับผลตอบแทนและสามารถปล่อยขายได้ในระยะเวลาสั้น ต้องรอเวลาในการขายและไม่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่ชัด ขึ้นอยู่กับความต้องการ (Demand) และการเสนอขาย (Supply) ในแต่ละช่วงเวลา

                   โอกาสในการได้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ดินไม่เท่ากัน แต่พิจารณาแล้วอยู่ในเกณฑ์สูงเมื่อเทียบกับการลงทุน ประเภทอื่นๆ ที่ผ่านมานักลงทุนยังให้ความสนใจซื้อที่ดินในย่านธุรกิจ ในขณะเดียวกันที่ดินที่มีการเสนอขายมีจำนวนไม่มาก ส่วนหนึ่งเกิดจากนำไปพัฒนาอาคารชุดที่พักอาศัย ซึ่งเป็นการลงทุนที่คืนทุนและให้ผลตอบแทนสูง เมื่อเทียบกับการพัฒนา ด้านอื่น ราคาที่ดินจึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

                    การเสนอขายก็ยังมีเจ้าของที่ดินที่ สนใจจะปล่อยขาย ถ้าได้ราคาขายเป็นที่พอใจ การลงทุนซื้อที่ดินต้องรอจังหวะและโอกาส นักลงทุนจึงจำเป็นต้องมีที่ปรึกษาที่จะให้คำแนะนำในการลงทุน เพื่อจะได้ตัดสินใจเลือกลงทุนโดยได้กำไรจากการลงทุน

ความรู้เกี่ยวกับรู้ภาษีอสังหาฯ

นักลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะมีค่าใช้จ่ายในการขาย ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน)

2. อากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขาย)

3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (คิดตามปีที่ถือครอง)

นักลงทุนที่เป็นบริษัทจะมีค่าใช้จ่ายในการขาย ดังนี้

1.ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน)

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขาย)

3.ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเฉพาะ (1% ของราคาซื้อขาย)

Tip การลงทุนที่ดิน

                ก่อนตัดสินใจขาย นักลงทุนควรตรวจเช็กค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งค่านายหน้าด้วย นายหน้าอาจจะช่วยตรวจเช็กค่าใช้จ่ายเบื้องต้นกับสำนักงานที่ดิน เพื่อนักลงทุนจะได้ทราบผลตอบแทนก่อนตัดสินใจ

                ทำเล (Location) เป็นปัจจัยหลักที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อที่ดิน โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นในย่านธุรกิจหรือรอบนอกที่มีส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้า

                 ขนาด (Area) สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ดินขนาด 200-400 ตารางวา เป็นขนาดที่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อยหรือซื้อเพื่อใช้สร้างที่อยู่อาศัย (Low Rise) เพื่อใช้พักอาศัยบางส่วนและปล่อยเช่าบางส่วน

                 โซนสี (Zoning) เป็นตัวกำหนดอัตราส่วนในการก่อสร้าง สีแดงเป็นสีที่ควรพิจารณาในการลงทุนเพราะมีอัตราการพัฒนา (FAR) 10 : 1 เป็นอัตราส่วนที่สูงสุด ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์

                 รูปร่าง (Shape) เพื่อให้การพัฒนามีประสิทธิภาพสูงสี่เหลี่ยมด้านเท่าหรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพื่อไม่ให้เสียพื้นที่ในการพัฒนา

ที่มา : CBRE

Read More

ภาระจำยอมในที่ดิน

ภาระจำยอมในที่ดิน

            ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในทางกฏหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า " สามยทรัพย์ " ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า " ภารยทรัพย์ " ตัวอย่างภาระจำยอมเช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ ยอมให้ชายคา หรือ หน้าต่างบุคคลอื่น ล้ำเข้ามาในที่ดินของตน ยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคาร ปิดบังแสงสว่าง ทางลม แก่ที่ดินข้างเคียง

สิทธิ และ หน้าที่ของ เจ้าของภารยทรัพย์มีดังนี้คือ

1. ต้องไม่ประกอบการใด ๆ เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป

2. เจ้าของสามยทรัพย์ ไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงใน ภารยทรัพย์ หรือ ในสามยทรัพย์ อันเป็นการเพิ่มภาระแก่ ภารยทรัพย์

3. เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่าย เพื่อรักษาและ ใช้ภาระจำยอม และ ต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด

4. ถ้าความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การเปลี่ยนแปลงนั้นย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น แก่ภารยทรัพย์

5. เจ้าของภารยทรัพย์อาจจะขอย้ายไปส่วนอื่น ก็ได้ แต่การย้ายนั้น ต้องไม่ ทำให้ความสะดวกแห่งสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป

6. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วน ที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือ ใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนอาจเรียกหรือ ขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้

7. เมื่อสามยทรัพย์ได้จำหน่ายออกไปภาระจำยอมย่อมติดไปด้วย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ภาระจำยอมเป็นบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลา เหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่ ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไงไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้างความยาว การให้ยานพาหะนผ่านได้หรือไม่ หรือ การกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอน สามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น
ภาระจำยอม อาจเกิดโดยนิติกรรม และ โดยอายุความภาระจำยอมโดยนิติกรรม จะทำได้โดยการตกลงกัน ระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และ แปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่ ส่วนภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยทื่ดินแปลง หนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบ เปิดเผย และ มีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม

1. ถ้า ภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ

2. เมื่อภารยทรัพย์ หรือ สามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้

3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ 10 ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอม ย่อมหมดสิ้นไป

4. ภาระจำยอมหมด ประโยชน์ แก่สามยทรัพย์

5. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ ให้แก่ สามยทรัพย์นั้น น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือ แต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

Read More

กลวิธีเลี่ยงภาษี

กลวิธีเลี่ยงภาษี 

โดย อาจารย์อนุชา กุลวิสุทธิ์

             จริงๆ แล้ว กลวิธีเลี่ยงภาษีที่จะพูดถึงต่อไปนี้ ทางการเงิน ถือเป็นเพียงเทคนิคสีเทาๆ เท่านั้น เพราะอาจเป็นได้ทั้งการวางแผนภาษีหรือการใช้โกงภาษีก็ได้ ขึ้นอยู่กับการนำมาใช้เป็นสำคัญ แต่สำหรับมุมมองของสรรพากรแล้ว กลวิธีเหล่านี้กลับถูกเหมารวมมองว่าเป็นกลโกงภาษีไปหมด ซึ่งเท่าที่รวบรวมได้จะมีอยู่ 10 กลวิธีด้วยกันดังนี้

               1. การตั้งตัวแทนเชิด เป็นการตั้งบุคคลอื่นหรือบริษัทเป็นผู้มีรายได้ มาเสียภาษีแทนตน อันมีผลทำให้ตัวเองเสียภาษีน้อยลง หรือหากมีปัญหาฟ้องร้องทางกฎหมายก็จะยากขึ้น โดยตัวแทนที่นิยมใช้กันมากที่สุด ก็คือลูกน้อง หรือคนงานของตัวเอง นั่นเอง วิธีนี้ ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และกิจการรับส่งสินค้า ของเหล่านักการเมืองทั้งระดับชาติ และระดับท้องถิ่น นิยมทากันมาก โดยเงื่อนไขสำคัญของคนที่จะถูกเชิด ก็คือต้องไม่ให้มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท เพื่อเลี่ยงภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)

               2. การตั้งคณะบุคคลขึ้นหลายๆ คณะ วัตถุประสงค์ก็เพื่อแตกฐานเงินได้ให้เล็กลง โดยมีชื่อตนเองในทุกคณะ ซึ่งจะส่งผลให้เสียภาษีในอัตราต่ำลง และยังทำให้สามารถหักค่าใช้จ่ายในแต่ละคณะได้ด้วย เดิมวิธีนี้ นิยมทากันมากในหมู่ ผู้มีอาชีพอิสระ ที่ปรึกษา ศิลปินดารา หรือพวกที่มีรายได้สูงๆ แต่ปัจจุบันทำได้ยากขึ้น เนื่องจากสรรพากรปิดช่อง โดยใช้นโยบายคุมกำเนิดคณะบุคคลตั้งใหม่ และตรวจสอบคณะบุคคลเดิมอย่างเข้มงวด

              3. ทำให้บริษัทขาดทุน เป็นอีกวิธีที่นิยมทำกันอย่างแพร่หลายในหมู่บริษัทรับเหมาก่อสร้าง โดยจะใช้วิธีการสร้างรายจ่าย หรือบิลรายจ่ายมาเบิกบริษัทให้มากที่สุด เพื่อทำให้บริษัทขาดทุนและไม่อยู่ในสถานะต้องเสียภาษี ดังนั้นจะทำให้ภาษี ส่วนที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไปแล้ว มีโอกาสได้คืน เนื่องจากบริษัทไม่มีกำไรและยังขาดทุนอยู่

              4. การหลบยอดขายและยอดซื้อ โดยอาศัยการแต่งบัญชีบริษัท เพื่อทำให้ยอดขายเกิดขึ้นเพียงเท่าที่ต้องการจะเสียภาษีเท่านั้น เช่นจริงๆ มียอดขายสินค้า 200 รายการ แต่จะมีการเปิดบิลหรือมียอดขายตามบิลแค่ 80 รายการ วิธีการลักษณะนี้บรรดาบริษัท ห้างหุ้นส่วน นิยมทำกันมากโดยจะมีบัญชี 1 และบัญชี 2 ซึ่งบัญชีหนึ่งจะเป็นบัญชีจริง ส่วนอีกบัญชีจะทำขึ้นเพื่อใช้ยื่นเสียภาษีเป็นการเฉพาะ วิธีการแบบนี้ คนไม่กลัวชอบทำกันมาก เพราะความผิดกรณีถูกสรรพากรจับได้ โทษในบ้านเราเบามาก เพียงแค่ถูกปรับเท่านั้น

              5. การซื้อใบกำกับภาษี เป็นอีกวิธีที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย ในหมู่ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง นั่นคือซื้อใบกำกับภาษีซื้อจากผู้ค้าน้ำมันมาเป็นยอดรายจ่ายของบริษัทตน ทั้งนี้เพราะผู้เติมน้ำมันรายย่อยมักไม่ค่อยขอใบกำกับภาษีกัน

              6. การหลีกเลี่ยงโดยผ่านระบบบัญชีวิธีการแบบนี้ นักบัญชีของบริษัทจำเป็นต้องรู้กันกับเจ้าของกิจการ หุ้นส่วนบริษัท หรือบอร์ดบริษัท ด้วยการร่วมกันสร้างบัญชีเท็จ กำหนดรายจ่ายต่างๆ เข้ามาเบิกในบัญชีบริษัทหรือค่าที่ปรึกษา ค่าโบนัสให้กับกรรมการหรือพนักงาน เพื่อให้บริษัทเสียภาษีน้อย แต่เจ้าของกิจการได้กำไรมากๆ

             7. การตั้งบริษัทเพื่อเจตนาออกใบกำกับภาษีซื้อปลอม โดยจัดตั้งบริษัทขึ้นมาหลายๆ แห่ง และมีการออกใบกำกับภาษีซื้อขายแก่กันเป็นทอดๆ โดยไม่ได้มีการทำกิจการจริง แต่ใช้วิธีการโอนกลับไปกลับมาเท่านั้น วิธีการแบบนี้ ที่ทำแล้ว ดูเนียนมากที่สุด ก็คือทำทีมีการส่งออกสินค้า และมีการปลอมใบสั่งซื้อสินค้าจากต่างประเทศ จากนั้นจึงค่อยนำมาขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มอีกที

            8. การซื้อบิลจริง แต่ไม่มีการกระทำจริง เป็นวิธียอดฮิตในหมู่ธุรกิจขนาดกลางและขนาดใหญ่ โดยอาศัยการโฆษณาประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่างๆ มาเป็นเงื่อนไขในการจ่ายภาษี วิธีการก็คือติดต่อขอซื้อใบเสร็จ มาอ้างเป็นค่าการตลาด โดยจ่ายให้บริษัทสื่อเพียงแค่ส่วนที่ถูกหักภาษี ณ.ที่จ่าย พร้อมส่วนต่างให้อีกนิดหน่อยเท่านั้น

             9. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เลี่ยงภาษีขายอสังหาฯ โดยจริงๆแล้ว เป็นการขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่จะใช้วิธีแบ่งแยกเป็น 2 สัญญา คือสัญญาซื้อขายที่ดิน กับสัญญาว่าจ้างปลูกบ้าน เพื่อเลี่ยงภาษีรายได้และค่าธรรมเนียมในส่วนของการปลูกบ้านจะได้ไม่ต้องจ่ายให้กับรัฐ วิธีแบบนี้ ส่วนใหญ่นิยมทำกันมากในหมู่รายเล็ก รายกลาง ที่อยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด

             10. นำคอนโดฯ มาแอบทำเป็นโรงแรม วิธีการแบบนี้ เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมในแหล่งท่องเที่ยวต่างจังหวัดนิยมทำกันมาก โดยจะมีการประกาศขายห้องชุดเพียงบางส่วน และมีการเก็บห้องชุดอีกส่วนหนึ่งไว้เพื่อใช้ประกอบกิจการโรงแรม ซึ่งวัตถุประสงค์ก็เพื่อจะได้ไม่ต้องแสดงรายได้ที่เกิดจากการให้บริการกิจการโรมแรม เพราะรายได้จำนวนนี้ความจริงแล้วต้องนำมาคำนวณ VAT และภาษีรายได้ด้วย

Read More