ลงทุนที่ดินปี 58 กลางเมือง-ส่วนต่อขยายรุ่ง
การลงทุนในที่ดินสำหรับใครหลายคนอาจดูเป็นเรืองยุ่งยาก และคล้ายกับเป็นตลาดของรายใหญ่ เพราะต้นทุนที่ดินในปัจจุบันมีราคาสูง และขยับขึ้นในแต่ละช่วงเวลาค่อนข้างแรง แต่กูรูการลงทุนในที่ดินต่างมองว่า ยังมีโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยเสมอ โดยหากจับทางถูก "ที่ดิน" จะเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน และมีเสน่ห์ที่แตกต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
แต่หัวใจสำคัญของการลงทุนในที่ดิน คนในแวดวงนักลงทุนที่ดินต่างกล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่า "ต้องอ่านเกมให้ขาด มองให้ออกว่าที่ดินแปลงนี้สามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง จึงจะรู้ต้นทุนและโอกาสทำกำไรที่แท้จริงได้"
กุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร แผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น การลงทุนในตลาดหุ้น การซื้อทอง พันธบัตร หรือเงินฝาก การลงทุนในแต่ละประเภทนั้นจะให้ผลตอบแทนในรูปดอกเบี้ยและมีกำหนดระยะเวลาในการรับผลตอบแทน แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากจะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่า ยังได้เงินลงทุนคืนพร้อมผลตอบแทนจากที่ทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น (Capital Appreciation)
"การลงทุนในที่ดินเป็นการลงทุนที่ให้ ผลตอบแทนสูง เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งในย่านธุรกิจที่อยู่ริมถนนหรือในซอย มีการปรับตัวขึ้นประมาณ 20-30% และที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือวงแหวน ราคาปรับตัวสูงขึ้นอยู่ในอัตราเฉลี่ยระหว่าง 10-15%"
สำหรับทำเลที่นักลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนได้ ในย่านธุรกิจของทุกทำเลเป็นจุดที่น่าลงทุน โดยเฉพาะในย่านสุขุมวิท เพลินจิต สีลม-สาทร โดยใน 3 ทำเลนี้ เป็นทำเลที่นักลงทุนส่วนใหญ่ให้ความ สนใจอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินริมถนนหรือที่ดินในซอยที่มีระยะไม่ห่างรถไฟฟ้า หรือเส้นทางการเดินทางเป็นทางต่อเนื่อง ซึ่งในรอบ 10 ปีที่ผ่านมานั้น ผลตอบแทนในแต่ละทำเลดังที่กล่าวมาสูงเฉลี่ยเกิน 30%
กุลวดี กล่าวต่อว่า ขนาดการลงทุนในที่ดินของนักลงทุนรายย่อยอยู่ที่ประมาณ 200-400 ตารางวา (ตร.ว.) ราคาที่ดินนั้น ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง นักลงทุนรายย่อย ที่มีเงินลงทุนตั้งแต่ 50-100 ล้านบาท ขึ้นไป ควรพิจารณาที่ดินในซอยย่านธุรกิจหรือที่ดินติดถนน ซึ่งจะเห็นว่า ถ้าเป็น ที่ดินในเมือง นักลงทุนสามารถที่ดินแปลงเล็กได้ แต่ถ้าทำเลอยู่รอบนอกที่อยู่ตาม แนวรถไฟฟ้า ขนาดที่ดินควรมากกว่า 1 ไร่ขึ้นไปและต้องพิจารณาที่ดินที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งอาจมีทำเลที่ขยายตัวออก ที่สำคัญ "ต้องอยู่ริมถนนใหญ่" จึงจะมีโอกาสในอนาคตที่ดี
นักลงทุนรายย่อยสามารถเลือกประเภทการลงทุน ซื้อที่ดิน ซื้ออาคารชุดพักอาศัย (Condominium Strata Title) ซื้ออาคารชุดสำนักงาน (Office Condominium Strata Title) ระหว่างรอการขายนักลงทุนสามารถหาผลตอบแทนโดยการปล่อยเช่า เพราะการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เหมือนการลงทุนประเภทอื่นที่ได้รับผลตอบแทนและสามารถปล่อยขายได้ในระยะเวลาสั้น ต้องรอเวลาในการขายและไม่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่ชัด ขึ้นอยู่กับความต้องการ (Demand) และการเสนอขาย (Supply) ในแต่ละช่วงเวลา
โอกาสในการได้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ดินไม่เท่ากัน แต่พิจารณาแล้วอยู่ในเกณฑ์สูงเมื่อเทียบกับการลงทุน ประเภทอื่นๆ ที่ผ่านมานักลงทุนยังให้ความสนใจซื้อที่ดินในย่านธุรกิจ ในขณะเดียวกันที่ดินที่มีการเสนอขายมีจำนวนไม่มาก ส่วนหนึ่งเกิดจากนำไปพัฒนาอาคารชุดที่พักอาศัย ซึ่งเป็นการลงทุนที่คืนทุนและให้ผลตอบแทนสูง เมื่อเทียบกับการพัฒนา ด้านอื่น ราคาที่ดินจึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
การเสนอขายก็ยังมีเจ้าของที่ดินที่ สนใจจะปล่อยขาย ถ้าได้ราคาขายเป็นที่พอใจ การลงทุนซื้อที่ดินต้องรอจังหวะและโอกาส นักลงทุนจึงจำเป็นต้องมีที่ปรึกษาที่จะให้คำแนะนำในการลงทุน เพื่อจะได้ตัดสินใจเลือกลงทุนโดยได้กำไรจากการลงทุน
ความรู้เกี่ยวกับรู้ภาษีอสังหาฯ
นักลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะมีค่าใช้จ่ายในการขาย ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน)
2. อากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขาย)
3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (คิดตามปีที่ถือครอง)
นักลงทุนที่เป็นบริษัทจะมีค่าใช้จ่ายในการขาย ดังนี้
1.ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน)
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขาย)
3.ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเฉพาะ (1% ของราคาซื้อขาย)
Tip การลงทุนที่ดิน
ก่อนตัดสินใจขาย นักลงทุนควรตรวจเช็กค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งค่านายหน้าด้วย นายหน้าอาจจะช่วยตรวจเช็กค่าใช้จ่ายเบื้องต้นกับสำนักงานที่ดิน เพื่อนักลงทุนจะได้ทราบผลตอบแทนก่อนตัดสินใจ
ทำเล (Location) เป็นปัจจัยหลักที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อที่ดิน โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นในย่านธุรกิจหรือรอบนอกที่มีส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้า
ขนาด (Area) สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ดินขนาด 200-400 ตารางวา เป็นขนาดที่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อยหรือซื้อเพื่อใช้สร้างที่อยู่อาศัย (Low Rise) เพื่อใช้พักอาศัยบางส่วนและปล่อยเช่าบางส่วน
โซนสี (Zoning) เป็นตัวกำหนดอัตราส่วนในการก่อสร้าง สีแดงเป็นสีที่ควรพิจารณาในการลงทุนเพราะมีอัตราการพัฒนา (FAR) 10 : 1 เป็นอัตราส่วนที่สูงสุด ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
รูปร่าง (Shape) เพื่อให้การพัฒนามีประสิทธิภาพสูงสี่เหลี่ยมด้านเท่าหรือสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพื่อไม่ให้เสียพื้นที่ในการพัฒนา
ที่มา : CBRE
