ทำอพาร์ทเม้นท์ไม่ยากอย่างที่คิด! !

           การพัฒนาธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ 

           ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะธุรกิจหอพัก
อพาร์ทเม้นท์ ที่ผุดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพราะเป็นธุรกิจที่เรียกง่ายๆ ว่าเสือนอนกิน ถ้าทำดี ลูกค้าพอใจ ก็ประสบความสำเร็จ

          ทำให้เรามักจะได้ยินหลายๆ คนถามกันมาว่า ถ้าจะทำธุรกิจหอพัก -อพาร์ทเม้นต์ จะเริ่มต้นกันอย่างไรดี จะต้องใช้เงินทุนเท่าไหร่ จะบริหารจัดการยังไง ทำเลไหนเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนา และ มีวิธีดูตลาด ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (Project Feasibility Study) จึงจะ Success

          วันนี้ทางทีมงานจึงมาแนะนำวิธีเริ่มต้นทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ให้ผู้อ่านทุกท่านลองนำไปประยุกต์ใช้ดูครับ รับรองไม่ยากอย่างที่คิดครับ!!

การศึกษาความเป็นไปได้โครงการอพาร์ทเมนท์
(Project Feasibility Study)

1.ศึกษาความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง (Physical Feasibility Study)

ทำเลที่มีศักยภาพในการลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์

          จากข้อมูลของธนาคารเกียรตินาคินได้ทำการวิจัยพบว่าทำเลที่เหมาะสมในการทำอพาร์ทเม้นท์ได้แก่

1.ภาคกลาง ได้แก่จังหวัดเชียงใหม่

2.ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ จังหวัดขอนแก่น มหาสารคาม อุบลราชธานี และนครราชสีมา

3.ภาคกลางได้แก่ กรุงเทพฯและปริมณฑณ และจังหวัดนครปฐม

4.ภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดชลบุรี พัทยา

5.ภาคใต้ได้แก่จังหวัด ภูเก็ต หัวหิน และ หาดใหญ่

แนวทางในการพิจารณาเลือกโซนลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์

              จะพิจารณา 3 อย่างคือ

              1.อัตราเข้าพัก

              2.อัตราค่าเช่า

              3.อัตราการแข่งขัน

            โดยการเลือกโซนลงทุนนั้นจะเน้นเลือกโซนที่มีอัตราเข้าพักสูง ราคาค่าเช่าปานกลาง-สูง และเลือกโซนที่มีการแข่งขันต่ำ จะทำให้เราสามารถแข่งขันได้ไม่ยากมากนัก

    ตัวอย่าง การเลือกโซนเขตกรุงเทพและปริมณฑณ  

                                            ตัวอย่าง การเลือกโซนกรณีต่างจังหวัด

   ตัวอย่าง การวิเคราะห์ตลาดในแต่ละทำเล

โซนมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

                                               

                            2.ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการตลาด (Marketing Feasibility Study)

                                                            Segment ของผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์

                 Segment ของอพาร์ทเม้นท์จะมีทั้ง ชาวต่างชาติ คนวัยทำงาน กลุ่มนักศึกษา และกลุ่มแรงงาน ซึ่งส่วนใหญ่ชาวต่างชาติจะเน้นอยู่ในเมือง

                 โดยกลุ่มคนทำงานและนักศึกษามีแนวโน้มในการเติบโตด้านค่าเช่า และ Occupancy Rate อยู่ในเกณฑ์ดีมาก ดังนั้นทั้งสองกลุ่มนี้จัดเป็นกลุ่มลูกค้าที่น่าสนใจ

                  ส่วนกลุ่มแรงงานจะเติบโดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับสภาวะของโรงงานแต่ละแห่งด้วย เช่น เมื่อปี 54 น้ำท่วมโรงงาน ทำให้แรงงานอพยพ ทำให้ Demand ลดต่ำลง

   สัดส่วน Segment

                   
                      จะเห็นว่ากลุ่มนักศึกษาและกลุ่มคนนวัยทำงาน เป็นกลุ่มเป้าหมายที่น่าสนใจ โดยระดับราคาที่กลุ่มลูกค้าสามารถรับได้คือระดับราคา 3-4 พันบาทต่อเดือน  หากระดับราคาเพิ่มขึ้นเป็น 6,000-8,000 บาทต่อเดือน กลุ่มนักศึกษาจะต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้น มีฟิตเนต และสระว่ายน้ำด้วย

                                                       รูปแบบการแข่งขันอพาร์ทเม้นท์ในปัจจุบัน

                          1. การแต่งห้องให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้า
                          2. แถม Furniture ภายในห้องพัก
                          3. มีบริการรถรับส่ง
                          4. มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการครบครัน

                      3.การศึกษาความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย  (Legal Feasibility Study)

                        โดยตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายหอพักฯลฯ เป็นต้น

4..การศึกษาความเป็นไปได้ด้านการเงิน  (Finance Feasibility Study)

                  โดยคำนวณออกมาเป็นต้นทุนค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกี่ยวข้อง และคิดเป็นราบรับออกมาภายใต้สมมุติฐานที่กำหนดขึ้นซึ่งใกล้เคียงกับความเป็นจริงนั้น ว่าสุดท้ายแล้วผลตอบเเทนการลงทุน หรือ (Yield) เป็นเท่าใด ซึ่งหากมีเปอร์เซ็นที่มากก็ยิ่งดีครับ 

แนวทางการออกแบบอพาร์ทเม้นท์เบื่องต้น 

(Apartment Design Guide)

                       การออกแบบผังห้อง  ก็แล้วแต่ผู้ประกอบการจะเน้นวางผังอย่างไร ซึ่ง หากวางผังห้องแคบ-ลึก ก็จะได้จำนวนห้องที่มากขึ้น แต่อาจได้ความโปร่งโล่งสบายน้อยกว่า แบบกว้างตื้น ซึ่งแบบกว้าง-ตื้นนี้จะทำให้ผู้อาศัยได้แสงและความโปร่งโล่งสบายมากกว่า จะทำห้องแบบไหนก็แล้วแต่ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป็นหลัก

                         ดังนั้น การออกแบบ  ที่ดีควรต้องหาจุดสมดุลของขนาดห้องคือ ไม่กว้างเกินไป และ ไม่ลึกจนเกินไปนั่นเอง ซึ่งจะทำให้โครงการอพาร์ทเม้นท์น่าอยู่มากยิ่งขึ้นด้วย

                         ขนาดห้องพักควรสอดคล้องกับที่จอดรถ เนื่องจากความกว้างของเสาจะกำหนดขนาดช่องจอดรถด้านล่างอาคารพอดี ดังนั้นหากมีที่จอดรถด้านล่างอาคารควรหาขนาดห้องที่เหมาะสมสำหรับที่จอดรถด้านล่างด้วย

สรุปแนวทางการพัฒนาธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้ Success

(Apartment Feasibility)

1.ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (Project Feasibility Study Feasibility)

                     1.ศึกษาความเป็นไปได้ด้านทำเลที่ตั้ง รวมทั้งลักษณะทางกายภาพโครงการ (Physical Feasibility Study)

                     2.ศึกษาความเป็นไปได้ด้านข้อกฎหมาย (Legal  Feasibility Study)

                     3.ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing  Feasibility Study)

                     4.ศึกษาความเป็นไปได้ด้านการเงิน (Financial  Feasibility Study)

                     2.ออกแบบให้เหมาะสมกับการแข่งขัน และตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า

                     3.เลือกวิธีการก่อสร้างให้เหมาะสม ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการก่อสร้างโครงการได้

                   อย่างไรก็ตามหากเริ่มต้นพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรมีความรู้ความเข้าใจเรื่องต่างๆที่เกี่ยวข้องเป็นอย่างดี ซึ่งควรศึกษาความความรู้ก่อนพัฒนาโครงการ เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก หากผู้พัฒนาโครงการมีความรู้ความเข้าใจดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนให้ไม่น้อยเลยทีเดียว 

                   ปัจจุบันนี้มีบริษัทที่ให้คำปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาฯหลายบริษัท สามารถเลือกใช้บริการได้หลากหลาย

                                                                                             เรียบเรียงข้อมูลโดย : Living Estate

ที่มา : ขอขอบคุณข้อมูลดีๆจากธนาคารเกียรตินาคิน